越南再改土地法，闲置土地要加税？

2024年才实施新版《土地法》，越南政府如今又提出大幅修订。土地价格计算、征地程序和开发期限都将调整，闲置土地也可能面临更高税负。这些变化将如何影响越南房地产市场？

10月22日，越南政府向国会提交《土地法》修订草案，准备调整土地定价、征地补偿、开发审批等重要规定。目前草案仍在国会审议。以下整理出这次改革的主要变化，以及可能带来的市场影响。

土地新政将深远影响越南房地产市场走向。图源：https://cafef.vn/

地价计算将更有章可循

土地价格，是越南房地产开发中最容易产生争议的问题之一。目前，部分项目需要经过个别估价，才能确定开发商应支付的土地费用。估价一旦出现分歧，项目审批就可能延误。

这次《土地法》修法的一个重点，是调整土地价格的计算方式。草案减少项目单独估价的做法，更多依靠政府公布的土地价格表，再配合价格调整系数计算土地使用费、租金、征地补偿和拍卖起价等。按照草案方向，省级人民议会原则上每3年调整一次价格表和系数，遇到规划或基础设施重大变化时仍可调整。

对开发商来说，这可能让拿地成本更容易提前估算，也能减少每个项目反复估价所花的时间。但土地价格表若跟不上实际市场，仍可能会影响补偿金额和地方土地收入。

越南正调整土地价格计算方式，未来土地成本和征地补偿将更多依据价格表及调整系数。图源：https://vneconomy.vn/

拿地和征收程序有望加快

在越南，有些住宅项目已取得大部分土地，却因少数地块无法完成收购，导致整个工程多年无法动工。越南此前已透过第254号决议和第49号政令建立「超过75%」后可处理剩余土地的机制，这次修法则准备进一步衔接和完善相关规定。

草案也进一步明确土地交付、租赁和用途变更的规定，政府审查企业申请时，会考虑企业过往的土地使用情况和项目进度，并明确哪些项目需要透过拍卖或招标选择投资者。

土地租金可一次缴清或按年缴纳，部分施工临时用地也可简化交付程序，若能落实，有望缩短开发商等地和办理手续的时间。

土地协议和补偿进度往往决定项目能否开工，修法希望让征地程序更顺畅，也保留居民的补偿选择。图源：https://laodong.vn/

闲置土地的持有成本将提高

这次另一个受关注的提案，是对闲置、未使用或延迟使用的土地加征0.2%税率，没有面积上限。另一方面，《土地法》草案也提出，项目土地若长期延迟开发，可能逐年增加额外费用，超过规定期限仍未投入使用，还可能面临政府收回土地。

政策目的是减少企业拿地后长期不开发的情况，让土地尽快投入建设或流转。资金充足、手续齐全的开发商，可能有机会接手进度停滞的项目。

不过，0.2%税率目前仍是另一份税法修正草案。这份提案在国会审查时已提出疑问，包括「闲置土地」如何认定，以及是否会与现行《非农业用地使用税法》中，针对未按规定使用土地所课征的0.15%税率重叠。由于两者可能适用于相近的土地情况，若同一笔土地同时受到两项规定约束，便可能产生重复课税问题，因此提案能否通过及最终适用方式仍未定案。

政府准备提高闲置土地的持有成本，鼓励土地尽快开发，但适用范围和认定标准仍待厘清。图源：https://tuoitre.vn/

数字化也会影响办事效率

草案还提出为每一宗土地建立全国唯一标识符，电子土地登记和电子权状将与纸本具有同等法律效力，政府部门也应直接使用已有数据，减少民众和企业重复提交文件。

对外资企业而言，草案进一步明确企业合并、分立、分拆或转换组织模式后承接土地使用权的规定。符合条件的外资企业可依法承接原企业或被合并公司的土地使用权，有助于降低企业并购、重组及项目架构调整时的法律不确定性，便利后续开发与资产整合。不过，相关权利承接仍须符合企业法及土地法规定，并非可以不受限制地转移土地使用权。

越南计划为土地建立唯一标识符，并推动电子登记，让查询、交易和行政办理更方便。图源：https://tuoitre.vn/

房价变化将取决于新增供应

这次改革能否让越南房价下降，是许多购房者最关心的问题。

从市场运作来看，土地成本和审批效率都会影响房价，但影响通常需要一段时间才能反映出来。如果土地估价更快完成，开发商能更早动工；如果原本停滞的项目重新开发，市场就可能增加新的住宅供应。

对河内（Hà Nội）、胡志明市（Thành phố Hồ Chí Minh）等需求集中的城市，新增供应有机会减轻部分区域的价格压力。

房价是否下降，仍取决于新增住宅的数量、位置及购房需求。同一座城市里，新房供应充足的地区，可能面临较大的价格竞争；供应有限的热门地段，价格仍可能保持强势。

新住宅项目的入市进度将直接影响市场供需，新增供应充裕的区域有助于缓解房价上涨压力。图源：https://thitruongtaichinhtiente.vn/

从投资角度来看，这次改革可能进一步拉开不同开发商之间的差距。资金充足、土地手续完善的企业，有机会加快建设，也可能接手财务困难企业的项目。长期依赖持有土地升值、缺乏实际开发能力的企业，则可能面临更高成本与资金压力。

修法能否见效，还看地方执行

这次改革值得关注的市场变化，是土地的投资价值可能愈来愈取决于实际开发能力。未来评估越南房地产项目，除了地段和价格，更应关注土地手续、开工进度与企业资金状况。能够顺利完成建设并交付的项目，可能比长期等待土地升值的投资更具竞争力。

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