工业区用地

工业地产的投资特性在于投资周期长，但是收益稳定，租金回报更高。

尽管在2020年的新冠肺炎疫情下，越南的工业土地价格仍然处于上涨的趋势。越南的工业地产投资仍然是在新兴国家中属于稳健、安全、相对收益较高的资产类别。

 

但是，大部分的人对于工业地产了解少之又少，不得其门而入，如合了解工业地产的投资流程呢？以下是您所需要的一切信息。

 

1.工业地产投资回報为多少？

 

一般国内主要城市房产租售比约1%~3%，也就是说如果单纯计算租金回报的话，需要33年到100年才可以回本，但越南工业地产租金回报可以到8%~12%，换句话说，出租10年租金便可付清投资成本，剩下土地与厂房的剩余投资皆为净利。

2. 工业地产的类别：

 

工业土地主要分为工业园区内(KCN)和工业园区外(SKC)

 

工业园区内：

1. 政府鼓励外资进入工业园区内投资，外国投资人可直接持有红皮书。
2. 在工业园区内生产的厂商也可以享受税务减免优惠政策，通常前两年可以享受免税的优惠，后四年享受 50% 的优惠政策，接下来的年份为20%税务优惠。
3. 工业园区提供较完善的基础建设包括规划道路、水电、污水处理、配套的住宅区和商圈等，以及配套的服务包括协助公司注册招工等。
4. 工业区管理局统一管理。

 

工业园区外：

 

1. 外资无法直接通过个人或公司转让使用权获得土地，除非是通过政府直接获批拿到土地使用权。
2. 非统一规划片区，基础设施相对没有那么完善。
3. 具备对土地位置以及土地使用目的变更较灵活的优势。

 

3.如何选择工业园区？

 

截止2019年，越南一共有336个工业区（包括在建设中的园区）。根据计划和投资部的数据，工业园区土地的占有率(Occupancy Rate)达到了85％。 但每个工业区根据地点与工业区管理局的规定不同，不一定每个工业区都适合投资。

 

目前主要的工业区分布在北部、中部和南部，分别以河内、岘港和胡志明为中心的集中工业群聚基地为主。

 

 

越南北部的最大优势是靠近中国，适合需大量从中国进口的制造企业，从北部的广宁省云屯到中国芒街的高速公路正在兴建中，未来从河内到中国广西的东兴仅需三小时左右。许多厂商将部分产能从中国迁移至越南也符合 “中国+1”的战略。

 

 

越南南部的最大优势是以平阳为代表的工业省份已形成较为完整的加工产业链，随着胡志明的三环线、四环线以及高速公路的基础建设，未来的交通成本优势也会逐渐体现在资产价值上。

4.工业园区投资需要注意什么？

1. 地块大小：一般工业区内规划单位土地大小为10,000m2以上，少数会规划单位5,000m2的地块。
2. 交通条件与地理环境：投资前务必先了解工业区交通条件与地理环境，例如离港口距离、离机场距离、是否靠近高速公路等等。 以越南南部为例，90%以上运输都通过胡志明卡莱港（Cat Lai Port），如果距离港口太远也会造成运输成本过高
3. 工业区规定：每个工业区都有不同的规定，在投资前务必要清楚了解工业区规定。例如：欲投资的工业区可以接受的产业类别、对于投资工厂的优惠减免政策等等。 以平阳省为例，对于染整产业就有较严格的规定，如果未来工厂营运商要从事染整相关产业在平阳省会较为困难。

 

5.投资工业区的法律程序是什么？

 

在越南，土地为人民集体所有，即不承认所有权，只承认使用权。作为商业用途用地，工业土地使用年限为50年。土地使用权状（红皮书）上面也会显示50年到期的使用年限。通常政府可以接受两种获批形式：土地使用者按照年度缴付土地使用费或一次性缴清50年的土地使用费。缴清50年土地使用费的好处在于可以直接转让使用权，并且可以将土地使用权用于抵押贷款。

 

1）尽职调查

 

工业园区开发商会从政府获批土地使用权后（通常土地片区大小为20公顷至1,000公顷不等），开始进行招商，把规划好的工业区土地以单位大小将使用权转售给进驻的投资方。

• 若从开发商直接购买土地使用权（一手），需要了解开发商是否缴清50年的土地使用费，若未付清的话的话，作为投资人无法拿到50年的红皮书，也意味着土地无法抵押贷款，通常这类的工业园区的土地转让价格会低很多（所以也要认清价格便宜不一定是真的捡到便宜！）
• 若是从其他厂商转手土地使用权（二手），需了解此厂商是否直接转让土地还是转让持有土地的公司股权。若是直接转让土地，需要核实红皮书的有效性、剩余使用年限，以及转让中产生的额外费用（不同工业区对转让产生的费用标准不一），若是转让公司股权，务必需要对转让的公司进行尽职调查以规避后续的风险。

 

2）签订土地转让意向书

在转让各方面条件都调查妥当的前提下，可以和卖家谈判具体条款并且签订土地转让意向书或定金合同。

 

3）取得工业区管理部门的书面同意

在尽职调查中与工业区协商好转让条件以及费用的前提下，签订工业区针对此次转让的意见书以及拟定与工业区土地使用权租赁合同。

 

4）签订正式土地使用权转让合同

5）办理公司设立以及土地使用权变更登记

 

办理公司需要和投资计划厅办理公司设立手续，同时在土地资源管理厅办理土地使用权（红皮书）变更登记。

 

如果想要进一步了解具体投资标准的，欢迎与我们联系，我们有数百笔工业区资料，可以为您做出最合适的投资选择。

 

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