告别拿地难！越南土地法迎关键修法

越南房地产市场最近又迎来一轮重要政策讨论。8月中旬，国会开始审议《土地法》2024年版的修法方向，焦点集中在土地取得、土地征收、补偿安置和土地估值等问题。

对开发商来说，真正值得看的不是条文有多复杂，而是未来拿地会不会更快、成本会不会更容易算，以及大型项目最怕的「最后一块土地」卡关，能不能减少。

第一个变化：拿地最难的「最后一块」可能更容易解决

大型城市综合体、工业园区和基建配套项目，常常不是找不到土地，而是土地整合做不完。前面大部分业主或地主已经谈妥，最后还是可能因为少数权利人不愿出售，让整个项目停很久。

目前越南已经有一个值得注意的75%机制。根据2025年底通过、2026年1月1日起生效的第254号决议，如果项目已协商取得超过75%的土地面积、以及超过75%的土地使用者同意，在符合条件并完成程序后，省级人民议会可以考虑收回剩余土地。2026年1月31日生效的第49号法令也进一步明确了实施程序。

这次《土地法》修法讨论中，起草该法律部门农业和环境部提出共识率，并根据这个共识提出两个选项：75% 或 85%，目前政府倾向75%（该为更容易推进项目整合的方案）。

农业和环境部表示此举是为了加快投资项目的实施，克服项目停滞造成浪费的问题。

海防代表团的代表阮氏越娥建议，应认真考虑这样一条规定：如果开发商与75%以上的土地面积和75%以上的土地使用者达成协议，国家可以收回剩余部分。“当国家收回剩余的 25% 土地时，双方关系就从民事协议转变为公共权力的使用” 阮氏越提到。

但她也提到75%这个数字不应是唯一的考虑依据，还应该把项目规模、剩余未同意人数和居民生活影响一起考虑。

如果制度继续朝这个方向走，对拥有大量项目储备的开发商来说，最大的好处可能不是「买地更便宜」，而是土地整合时间缩短，项目更快进入施工和销售阶段，土地周转率也有机会提高。

胡志明市东部地区的房地产。图源：https://24hmoney.vn/

第二个变化：土地价格未必下降，但成本可能更容易预测

第二个重点是土地估值。现在不少开发商真正头痛的，不一定是土地价格高，而是土地成本在项目推进过程中土地估价容易出现变量。

目前讨论的方向，是让土地价格更多依靠数据、估值方法和公开信息来决定，并加强不同数据库之间的连接，减少价格被人为操控或出现「虚高价格」的可能。

对开发商来说，这不代表热门区域的地价一定会下降。更实际的影响是：如果拿地时对土地成本的估算更接近最后结果，企业就比较容易做投资测算，也更容易提前判断一个项目到底能不能做。对地方政府来说，土地价格如果有更清楚的数据依据，未来供地和招商也更容易做长期规划。

土地是经济活动中至关重要的投入要素。图源：https://nguoiquansat.vn/

第三个变化：外资最在意的，是项目能不能按预期落地

对外资投资者来说，土地价格高低其实不是唯一问题。更让人担心的，是项目拿到土地后，还要经历多少次协商、征收、补偿、重新安置和政策调整。只要其中一个环节拖太久，原本的投资回报测算就可能全部改变。

如果未来能把政府可以介入的条件、土地协商门坎以及补偿安置程序写得更清楚，企业在投资之前就会更容易判断最坏情况。对外资开发商而言，这种「可预测性」比单纯少几个百分点的土地成本更重要。

由新加坡投资者投资的 Techtronic Tools 工厂的效果图。图源：https://nhadautu.vn/

总结：为拿地提速，给开发商更多确定性

越南这一轮土地政策调整，对房地产开发商最大的意义，是更加准确地计算拿地、估价和项目推进的时间，减少大型项目被少数土地权利人长时间卡住的情况；土地估值如果更加依靠数据，也有助于企业提前算清成本；而政府介入的条件越清楚，外资投资者对项目周期的判断也会更有把握。

不过要注意，目前国会讨论的是修法方向，部分内容仍在审议，不等于全部已经确定。接下来真正值得看的，是今年10月提交国会的正式草案。

8月21日国会会议厅讨论会现场。图源：https://www.bbc.com/

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