­2022年越南房地产如何？或取决于这6大因素！

在经历过去两年疫情的反复，新年之际，越南社会经济活力明显恢复，而被国内外投资们寄予厚望的房地产行业，也吸引了众多目光关注。

越南房地产协会副主席范林先生（Phạm Lâm）谈到，2022年越南房地产价格，主要会受到基础设施、宏观经济、市场情绪、疫情、法律和利率等6大因素影响。

因素一 基础设施

范先生表示，2022年将会是越南基础建设迅速推进的一年，尤其是政府大量增加的公共投资中，一大部分都是关于基础设施项目。

胡志明市东部房地产 图源：ndh.vn

在机场规划方面，到2030年，越南一共有5个机场规划获批，总预算超55亿美元。其中以同奈省隆城国际机场，作为2022年推进重点，其周边地价近几年一直处于波动状态，疯狂的土地热甚至一度引起越南官方关注，呼吁投资者理性对待隆城机场周边房地产市场。

高速交通网方面，公路数量的增长也给周边房地产价格带来了极强的上涨支撑。在过去的2021年，越南全国高速公路通车1163公里，预计到2030年将新建916公里，使得越南高速总数达到2079公里。

南北高速公路规划图 图源：vnexpress

其中，较为值得关注的项目，例如越南国家级战略项目——南北高速公路，详情请回顾：《64亿建高速，催促第一大机场开工…越南基建，终于开始赶进度了？》

来自VinaCapital的首席经济学家分析到，越南政府的经济刺激计划中70%的基础建设资金将投入到2021-2025年12个南北高速项目。南北高速项目将直接促进外商在当地投资，带动胡志明市、河内市的周边卫星城的房地产发展，并且促进中部城市岘港的物流发展。

此外，胡志明市还提出将在2022年重启2.7公里长的二环路，以完成整个2环路的闭环建设。这条规划了15年，全长超过64公里的环城路，至今还有14公里未封闭。之前由于资金影响而长期停工，今年胡志明市将获得特拨资金，二环路段将会迎来新面貌。

胡志明市二环路 图源：Quỳnh Trần

而另一端的河内市，也计划于3月10日提交首都四环路的投资计划。该项目全长111公里，一路途经3个省市，连接河内市与周边省份沟通，以加强区域经济为目的，带动周边地区发展。

范林先生谈到，随着越南各地高速公路、机场、桥梁和铁路的不断增长，这些基础设施沿线的房地产价格将受益于便捷的交通环境，以及其带来的商业发展影响，推动当地城市、住房和度假等发展。同时，基础设施还为卫星城发展提供支持，推动当地住房市场半径扩大，利用更便捷的基建设施开发各城区对接。

因素二 宏观经济

2022年，越南还推出大规模经济刺激计划，以确保经济稳定增长，这也会成为促进房地产市场的巨大推力。范林先生分析到，宏观经济是过去几十年中房地产市场增长的重要变量之一，尤其是随着经济发展、大量投资涌入，以居住和投资为目的的房地产购买行为将迅速增长。

越南一处工厂 图源：vneconomy.vn

VNDirect证券公司也提出了类似观点。VNDirect表示，国会通过的大型经济刺激计划、外国直接投资、国内企业生产扩大趋势、电子商务环境的蓬勃发展，对越南北部的红河三角洲和沿海地区的生产力需求，这几点因素都在加速对越南仓储、物流等供应链的需求，从而推动当地工业房地产的发展。CBRE预测，2021-2023年，越南南方新仓库和厂房的复合利润增长率分别为22%和14%，而北方地区或将达到46%和10%。

因素三 利率

过去，低储蓄利率刺激着现金流入以房地产为代表的各种投资渠道。2022年，低储蓄利率政策或将继续实施。相较于证券、黄金、外币、债券等渠道，许多投资者依然更看好房地产的长期盈利能力。

另一方面，较低的利率也会推动资本寻求低风险投资渠道，这也可以解释为什么早期投资者们们坚守房地产市场的同时，还有大量新投资者不断涌入。范先生表示，多项调查显示，未来12个月内，首次进入房地产的投资者数量将继续增长，房地产销售价格趋向上升。

越南银行中正在办理存款的客户 图源：ndh.vn

因素四 法律

近几年来，因为收紧的法律条款和疫情影响，房地产市场供应大幅下降，这一因素直接影响着房地产产品价格和投资效率。2021年底，越南政府提议修改一系列有关住宅和城市地区建设的规定，并在2020-2021期间集中解决了一系列与房地产市场有关的法律障碍。

但是，由于法律条款的实施总有一定滞后性，一般来说会在通过后6-9个月内才能付诸实践。例如在今年1月颁布的立法专题会议决议中，关于《住房法》和《房地产经营法》就有着多个条款被提出修正，例如消减行政审批程序、吸引资源投资住房等，但是这些修改还将在今年10月提交国会，等待进一步确认。

因素五 疫情

2020-2021年期间，虽然疫情对越南当地社会带来极大冲击，但是各地房地产价格依然保持上涨。而今年开年至今，相比去年的疫情情况，已经呈现出明显好转趋势，尤其是随着疫苗接种率的提高，社会经济呈现明显复苏，或许也将为房地产行业带来更积极影响。

2月14日当天的胡志明市，街道上车流和人潮涌动 图源：zingnews.vn

因素六 投资情绪

大部分越南人都拥有相当强的住房情节。尤其现在大家都希望拥有一套自己的房屋，并且传给后代，更希望能随着自己生活阶段的发展，进一步增加拥有的房屋数量，这也解释了过去几十年的土地热和房价疯涨现象。

而今年年初至今，越南各地土地投机现象又得到明显抑制。越南房地产经纪人们认为，这一现象意味着不少投机者已经提前获得了自己理想的收益，而随着越南政府对土地投机行为的管控逐渐收紧，未来土地市场将变得更加积极健康。

除了上述六大因素，范林先生还谈到，房地产所得税的变化、人工成本、产品开发周期等，都是较为值得关注的因素，它们综合组成了一系列影响越南房地产行业的变量。投资者们需要更了解熟悉，才能更好应对未来房地产市场的变化。