从河内到胡志明市，北越房企开始大迁徙

如果你关注2019-2020年期间的越南房地产市场，你会发现许多南越房地产企业宣布计划向北越扩张，特别是河内及其周边一些省份。

但是自2025年以来，局势反转。

MIK集团、Van Phu（万富）、阳光集团（Sunshine Group）到太阳集团（Sun Group），这些专注北越的房企，宣布在以胡志明市为主的南越开发房地产项目，有些是重返南越，有些是首次进入南越。

北越房企开始迁徙南越，原因是什么？

胡志明市 图源：znews.vn

原因一 北越房地产市场几经饱和

北越市场，尤其是河内，在经历了2022-2024年的爆发式增长后，已经进入了严格的存量博弈和整合期，小规模地产玩家加速出局，头部地产企业也必须寻找新增长市场在哪里。

如今，越南监管部门对土地所有权、规划审批的审查力度加大，北越市场加速生长的红利，几近消失。许多北越房企发现，在河内获取新项目不仅由于地皮稀缺变得极其昂贵，项目周转率更是降至冰点。

原因二 北越市场房地产价格见顶，利润空间缩小

更致命的原因，是房价。

根据第一太平戴维斯（Savills）和世邦魏理仕（CBRE）的报告，河内房价已经透支了未来五年的空间。2025年第三季度，河内新公寓开盘价突破1亿越南盾/平方米（约合人民币2.9万元/平米）。

房价大涨的另一面，是拿地成本、融资成本、建造成本同步飙升，开发商的边际利润被大幅压缩。再往上，河内已经是越南生活成本最高的城市之一，缺乏持续的购买力支撑，继续深耕河内的性价比明显下降。

胡志明市修建中的房地产项目Aspira 图源：znews.vn

再看南越，从价格上来说，胡志明市核心区均价约每平方米9100万越南盾，整体低于河内，而胡志明市周边的卫星城，平阳、同奈、隆安经过前几年调整，价格更合理、泡沫更小；更关键的是，越南南部人口更多、需求更刚性、外来人口持续流入、改善空间更大。

原因三 南越超级基建爆发，打开巨大溢价空间

另一个重要原因，则是胡志明市及周边，正在经历基建交通大升级。

随着地铁1号线通车，胡志明市正式进入轨道交通时代，而加速成型的三环高速（Ring Road 3），又可以把胡志明市、平阳、隆安、同奈连成一片，以及作为国运项目的隆城国际机场（Long Thanh Airport）的加速建设，共同构建了一个都市群经济。

BIM Land 计划沿着高速，在西宁省滨禄乡开发 Thanh Phu Centre Point项目 图源：znews.vn

对房地产开发商而言，以前 “远郊” 的板块，因为一条路或者一站地铁，就变成 “近郊”，这样土地价值、租金水平、人口导入速度都会上一个台阶。

在开发商眼中，基建落地就等于确定性红利。北越房企正是看准这一点，提前在地铁沿线、高速出入口、机场辐射圈重仓布局，吃准未来3-5年的市场红利。

原因四 南越大规模的土地储备

这是南越市场对于北越房企最具诱惑力的筹码。

在河内，想拿出一块500公顷以上的土地开放新项目，现在几乎是不可能的任务，即便有，成本也会让人打退堂鼓。

而南越不同，例如太阳集团在2025年底，在胡志明市以北开建的安泰（An Tây）综合体项目，将3个安泰区、西南坊和富安坊（原胡志明市5、6郡）等规划为一整个综合体，打造为胡志明市北部核心城市群和物流中心，总占地面积724公顷，总投资511.6万亿越南盾，旨在打造一个现代化的城市和港口中心，从而拓展胡志明市的发展空间。

这样大规模的项目，在北越已经较为罕见。

太阳集团在胡志明市的首个项目布兰卡城（Blanca City）的施工现场 图源：znews.vn琼丹（Quynh Danh）

MIK集团也宣布，将在胡志明市推出从公寓到都市城区等一系列项目。

对于这些拥有融资能力的北越房企，通过大规模的土地开发到房地产销售，这种全产业链的利润链条，是在北越已经难实现的规划。

原因五 “抱团南下”的羊群效应

最后还有一层很关键的：资金跟着开发商走。

北越投资者有个很鲜明的特点：信任本土头部品牌。只要 Sunshine、Sun Group、Văn Phú、MIK 这些 北越房企在南越拿地、开盘，一大批熟悉它们的北越客户，就会跟着过来认购。这种“开发商造城，北越投资者抬价”的闭环，使得南越的市场热度被迅速拉升。

然而，这种繁荣往往伴随着风险。

南越的法律环境、购房者的消费心理和土地属性与北越截然不同。当利率上行遇到市场整合，北越房企南下，也面临着许多未知的市场变量。

北越房企奔向南越，是一种顺市场趋势的变化，也是南越市场加大调整后的必然结果。在越南南越地区，基建优化带来的红利，促使土地与城市结构变化，正共同推动这一轮资本迁移发生。

有关越南投资的任何话题，想和我们讨论？请联系：电话：+(886)095 807 2379

Line：vnlandnote

微信：vnlandnote

有关更多越南资讯，请关注我们：

脸书Facebook：www.facebook.com /vnlandnote/

微信公众号：hcmc101