­越南新黄明集团，签订守添新区10万美元/平米土地采购合同！

在上一期的推送中，我们为大家详细介绍了被拍出10万美元一平米的守添新区地块，及其中标者新黄明集团（Tân Hoàng Minh）：《越南守添新区土地拍卖价创新高！10万美元/平方米》。

在本期的推送中，我们将继续为大家带来这次土地拍卖的后续消息，越南房地产行业对该地块未来发展的推测、在当地行业内部产生的影响等。

01 10万美元/平方米的土地，未来应用场景会是什么?

根据未来资产集团（Mirae Asset）越南证券部主任黄明俊（Huỳnh Minh Tuấn）分析，从这一场拍卖中不难看出，新黄明集团是作为一个联盟的代表出场，背后可能还有Masterise和越南科技商业银行Techcombank等知名企业联合决策。

本次拍卖出的两块土地之一，新黄明出面拍下的就是3-12 图源：Chí Hùng

而这一推测，也是由于这几家企业过去合作颇多，尤其是许多曾属于新黄明集团的黄金地块，现在都是由Masterise和Techcombank接手开发。例如位于河内市牌行街22-24（HàngBài）和二征夫人街25-27（HaiBàTrưng ）的几块土地，曾都是由新黄明集团以4万美元/平方米的补偿价格拿下，且花费数十年时间来清理地面的项目D’. San Raffles而现在则建为Masterise的房地产行业代表产品之一。

在这种情况下，更让不少人确信，新黄明集团这次拍下的土地，或许未来真的会以2-3万美元/平方米的价格出售，就像Masterise打造的那些豪华房地产项目一样。

Grand Marina项目规划图 图源：Masterise

去年底，越南市场还震惊于位于胡志明市1郡的The Spirit of Saigon (也叫khu Tứ giác Bến Thành)销售价格预计达到2万美元/平方米，而在Masterise成为这个项目的开发商后，更名为Central One，预计销售价格增加到2.5万美元/平方米甚至更高；还有Masterise从Minh Huy Land手中买下的胡志明市巴山（Ba Son）地块，也宣布更名为Grand Marina，以100万美元1套的价格出售，每平米均价达到1.8万美元，成为越南售价最高的公寓之一。

关于Masterise这两个项目，我们也在往期推送中进行了详细介绍，欢迎回顾：

《或成越南最贵公寓，细数均价18000美元/平项目的前世今生》

《投资5亿美元，胡志明市最贵公寓更换投资商》

而这次拍卖的地皮，坐落于守添新区，这个常被类比为上海浦东新区的越南明日之星，未来消费者们对该地段项目的兴趣，也将受其开发进展影响。

2002-2030年，守添新区发展变化以未来规划图 图源：JLL

就像JLL仲量联行提到，除去市场因素，守添新区开发项目还会受到场地清理、基础设施建设补偿、鼓励性投资政策等影响；想要吸引更多目标消费者的购买兴趣，买地，还只是第一步中的一小部分。

02 成为热点的土地拍卖会落幕，谁将从这场拍卖中受益？

胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄州先生（Lê Hoàng Châu）分析，这次拍卖结果，将有三方从中受益颇多：当地政府从拍卖中获得的土地财政收入，已在守添新区投资的投资者或开发商通过新的市场价获利、当地银行或将加入这笔业务的贷款服务。

尤其是守德市税务局，或成为这场拍卖中受益最多的一方。

在12月15日才正式成立的首德市税务分局，隶属于胡志明市税务局，是原守德税务分局、胡志明市9郡税务分局和2郡税务分局合并成立，一跃成为越南税收和纳税人数最多的分局之一。

首德市税务分局成立仪式 图源：TCT

这场土地拍卖，4块土地总面积近3万平方米，拍卖总价超过16亿美元。如果这4块土地的购买企业都按时支付款项，则守德市税务局靠着这笔收入，就已经提前完成了2022年全年预计收入。

03 高昂地价，会让在周围开发项目的同行内卷起来吗？

这场创下越南土地拍卖价格新纪录的拍卖会落幕，许多业界人士也对此提出担忧，不确定这个价格是否会让周遭土地和开放商“卷”起来，影响整个守添新区的房地产项目开发和定价。

就在当地房地产行业开始讨论这个问题时，更多人却发现，胡志明市基础设施投资股份公司（Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company，简称CII），可能是受到这场拍卖会影响最大的房地产同行。

CII拥有的相邻地块 图源：Chí Hùng

这次拍卖出的4块土地编号为：3-5、3-8、3-9和3-12。而旁边的3-1、3-2、3-6、3-13、3-15和3-16这5块土地，开发商都是CII。在旁边的4号区域，CII还拥有4-7和4-8这2块土地。总面积超过9公顷，预计将为CII带来超过11.43亿美元的收入。目前，3-1、3-2、3-6、4-7和4-8等地块是已经交付并投入使用的小高层公寓产品，未来销售价格将从3千-5千美元/平方米不等，具体取决于未来开盘时间。

而3-15和3-16地块，则是2017年CII与香港置地正式签订合作协议，共同开发的面积约3.5公顷、总投资超过4亿美元的公寓项目River Park（现项目名：The River Thu Thiem）。关于合作开发这一决定，CII总经理曾表示，CII目前发展策略趋向自己购买土地储备、与专业房地产商合作，锁定最低利润。不过，在该合作协议签署不到一年的时间，香港置地就悄然退出这个项目，原因至今尚未公开。

正在修建中、挂上Refico标识的River Park 图源：H.K

2020年第一季度，CII将River Park（The River Thu Thiem）项目的80%股份转让给了Refico的子公司之一：City Garden，实现了近1700万美元的财务收入；剩下的20%则在2020年9月转让给了Kalas公司和阮长山先生（Nguyễn Trường Sơn），并由此获得844万美元的财务收入。

不仅CII，旁边3-3、3-7和3-11地块，总面积约4公顷，都是由来自韩国的GS E&C买下。现在正在这些土地上建设的项目名为Thủ Thiêm Zeit，预计将建成6栋12-32层高的公寓，售价将超过7千美元/平方米。

GS E&C拥有的守添新区土地 图源：Chí Hùng

虽然守添新区的土地，基本上都已经被越南国内外各大型房地产开发商争先抢下，但是城区内尚还有近80公顷、被划分为51块的土地尚未拍卖。预计在2022年初，胡志明市将继续举办剩余土地的拍卖会。

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