越南上涨的土地价格，如何影响当地房地产行业？

众所周知，影响房地产价格的因素非常多，社会环境、周边配套设施、土地价格、增值潜力、楼盘定位等。

而越南作为近几年高人气的房地产投资热土，当地国土资源部发布一份新报告，公布2021年许多新地方的土地价格将进一步调高，这会使越南房地产价格发生什么变化？是否影响当地房地产领域的投资？今天，我们将从这两点和大家一起简单分析。

土地价格上涨，是推动房地产涨价的主要因素

越南当地不少专家指出，2020年和2021年初，越南房地产、尤其是住宅类房地产价格上涨的重要原因就是土地价格的上涨。

毕竟土地成本，是房地产项目的重要投入成本之一，其售价能不能回收土地成本，在一定程度上决定了这一项目的盈利能力。

在胡志明市最繁华的1郡，土地价格最高能达到34680+美元/平方米，所以房价也能达到8000+美元/平方米 图片来源：123chungcu.com

展开来说，在城市地区，房地产商会用公寓价格的10%来回收土地使用费这一成本，而联排别墅项目则会用其售价的20~30%、别墅项目会用售价的50%来回收土地成本。

即使在土地价格稍微便宜点的农村地区，上述这些占比也只是稍微低一些，但土地成本仍然占据主要成本的位置。

而越南这次新发布的政府公告土地价格表，相比5年前的版本，土地价格平均上涨15~20%，预计住宅类房地产价格由于公告地价上调的影响为1.5~5%相应的上涨。

越南房地产价格上涨，更受多元化因素影响

当然，房地产行业价格的涨跌，不仅仅被土地价格这一个因素影响，还有市场供给状况，城市化进程，建材价格的上涨等，而且当市面上其他投资路径受影响时，也会有更多投资者倾向将资金转入更稳健的房地产领域。

而且不同的房地产市场细分领域，其价格上涨影响因素更复杂。例如2018年，根据世邦魏理仕发布数据显示，当年越南豪华型商品房价格上涨17%，普通住宅价格上涨仅1%左右，这就是因为那几年越南中产阶级人数增速一度达到世界第一，尤其是净资产超过3000万美元的人群规模越发庞大，而越南当地年轻夫妇也更多偏好独立居住，所以这是从需求侧一端提升了越南豪华型房地产的价格。而自2020年，由于疫情的影响，人口流动性降低，豪华公寓缓慢增长，而刚需型商品房价格却迎来全新的上涨。

从图中可以看出，在上述列举的年份中，豪华型公寓（Luxury）价格增长较为明显。

国家相关政策，自然也是一个重要影响因素。越南国土资源部表示，因为其稳定的政治局势，当地房地产行业虽然面临不少挑战，但是其发展空间依然很大。当地有关部门也会抓住这一机会，及时颁布和修补相关政策、法律和条令，为新时代下的房地产行业开辟新机遇。

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尤其是为了促进面向低收入者的经济适用房市场发展，当地国土资源部一直在申请增加供给，来满足市场需求，例如鼓励房地产企业开发低价商品房项目（面积≤70平方米，售价不超过867美元/每平方米）。同时，当地有关部门也一直在加强对房地产市场的监管，及时发现并严打利用信息不对称从中牟利的投资者等。

总的来说，越南房地产价格变动是一个非常大的话题，尤其是随着越南现代化进程加快，其经济、工业、科技实力增长明显，影响其房地产价格的因素会越发多元化。不过，无论是房地产商还是投资者，目前市场上更多声音，还是看好这片投资热土的房地产潜力。