越南新周期：基建定方向，价值再发现

转眼来到2025年底，越南房地产市场正在进入新的复苏周期。

不再是热火朝天的急速上涨行情，更“受控“的复苏局面，更多元化的房地产产品供应，更缓势上升的产品价格，成为市场主流趋势。

01 微观，值得关注的越南房地产焦点

（1）胡志明市的芹椰县（Can Gio）

自3月份Vingroup启动胡志明市的芹椰沿海城区项目（Vinhomes Green Paradise）以来，芹椰房地产市场开始“升温”，这片地区的土地售价短短几个月内就上涨了30-50%，黄金地段甚至价格翻倍。

例如，在当地Tắc Xuất – Đào Cử街道的一块土地价格为每平方米7000万越南盾（约2660美元），当有人出价每平方米6500万越南盾（2470美元）时，卖家坚持不出售。当买家同意每平方米7000万越南盾时，卖家转身将价格提高到每平方米7500万越南盾（2850美元），比出价高出15%。

芹椰地区现有住宅区 图源：znews.vn / Quynh Danh

这片地区的房地产交易现状，就是需求量增加，导致更多卖家暂停出售，选择持有观望，期待更猛烈涨价潮的到来，从而市场待售产品减少，导致买方市场竞争加剧。

特别是从Vinhomes Green Paradise项目到Tac Xuat-Dao Cu街这一区域，人口密度高，房地产产品较为稀缺。年初时，这条街上的房价约为每平方米6000万越南盾（2280美元），但截至11月初，价格已上涨至每平方米8500万越南盾（约3230美元）。

（2）胡志明市 TP.HCM

作为越南最大城市，胡志明市黄金地段许多曾经荒废的房地产项目，开始重启修建。

西贡中心项目 图源：znews.vn

来自新加坡的投资商吉宝置业（Keppel）宣布，其拿下的西贡中心（Saigon Centre），根据计划，该项目将于2026年底开工建设，并在大约5年后投入运营。这也是这个项目在停滞三十多年后，首次真正有修建进度。

西贡中心三期预计将修建成为一个占地超过8600平方米的综合体，拥有办公、零售和住宿空间，其设计以可持续性和社区为核心。

与此同时，位于新定坊武氏六街正前方、面积达2千平方米的“黄金地段”也正在由澳大利亚联合海外有限公司（UOA）进行建设和翻新。

该地块将开发为一座甲级写字楼，总建筑面积约2万平方米，预计投资额约1.2亿美元。预计将于2025年第四季度开工建设，并于2028年第二季度竣工。

图源：znews.vn

与此同时，胡志明市许多价值数千亿越南盾的“黄金地段”仍被“搁置”。图中所示，位于阮攸街33号和朱孟贞街34-36-42号（西贡坊）的地块，在原第一郡人民委员会于3月份完成强制收回后，至今仍处于闲置状态。这块地面积超过6200平方米，曾是越南食品二公司（Vinafood II Corporation）的总部所在地。

（3）河内市 HoNai

河内农业和环境部正在就将于2026年年初公布和适用的第一张地价表，制定报告草案征求意见。

值得注意的是，该部门提出，河内还剑区的最高住宅用地价格超过每平方米7.02 亿越南盾（26676美元），涨幅最高的在郊区乡镇，增幅为16%至26%。

而且这还只是账面上的土地成本，如果加上手续费、设计费、补偿金、土地清理费等，企业开发的实际成本可能会增长50%。

当地数位房地产专家表示，此时提高地价表无异于火上浇油，只会进一步提高房地产价格。

河内市 图源：Viet Linh

02 宏观：新复苏周期的主流趋势

（1）纵观越南全国，房地产产品供应量缓速增长

根据越南绿地房地产研究所（Dat Xanh Services – FERI）的专家分析，2025年第三季度的新供应量，比上一季度增长了13%，全国新产品总数达到2.67万套。

越南北部和中部地区的供应增幅最为明显，主要来自Vinhomes Golden City、Sun Feliza Suites等项目，相比之下，越南南部的新供应量，第三季度比第二季度略有下降。

高楼林立的越南城市 图源： Quynh Danh

（2）可控状态下的缓速恢复

第三季度的越南房地产市场，是巩固和复苏的时期。

市场信心逐渐恢复，资本流动放缓，企业投资活动也在谨慎加速中。

对于2025年第四季度的市场表现，绿地房地产研究所的专家预测将售价上涨，然后需求增长，导致最终租金进一步上涨；其次，现金流正在从短期投资转向更具备实际使用价值、长期潜力的资产。

近数十年的房地产市场发展，已经打下足够的基础。新的周期中，越南房地产市场随着基础建设的快速推进和头部开发商争相开案，将会实现更稳健的增长，得到真正的存量和可持续发展。

不断修建新楼盘的越南城市 图源：znews.vn

（3）基建在房地产行业中发挥主导作用

推动这一轮经济复苏的重要因素，是公共投资的加速增长。

2025年第三季度，包括胡志明市环城公路三期、南北高速公路二期和隆城机场在内的一系列战略项目加快推进，对周边市场产生溢出效应。

胡志明市、同奈省(Đồng Nai)、西宁省(Tây Ninh)、北宁省(Bắc Ninh)、太原省(Thái Nguyên)等地区，以基建为发展基础的相关产业正在兴起，成为越南吸引中长期投资的焦点。

不仅是房地产行业相关，对越南当地产业而言，政府主导下，日益完善的基础建设，不仅改变交通网络，让房地产行业受益增长，更从多极化方向重塑城市格局，减轻核心城区的压力，随着越南行政边界的调整，越南基建为沿线发展带来的推动作用或将更为明朗。

越来越多房地产沿着高速、城市环路修建 图源：znews.vn

在新的复苏期，各大企业一系列产品开盘待售，各大房地产企业甚至进一步扩招以应对即将到来的旺季，Novaland的母公司计划为房地产、旅游服务等业务扩招500名员工，绿地（Dat Xanh）计划在全国范围内扩招3千名房地产员工，其中2500个职位位于越南南部和北部。

越南房地产专家预测，在这一波复苏行情中，合法合规、建设进度按承诺预期进行、与基础设施连接较强的项目，将更快吸引到消费者，而在上述几点竞争力较弱的房地产产品，或将在激烈的市场竞争中，做出更透明、更多样化销售的策略，例如直播租房、在线拍卖等借助科技发展吸引消费者目光的手段。

企业积极加快产品建设，多元化分销渠道，增加高素质人才招聘，是满足企业发展需求，也是为即将到来的复苏行情开启准备。

有关越南投资的任何话题，想和我们讨论？请联系：电话：+(886)095 807 2379

Line：vnlandnote

微信：vnlandnote

有关更多越南资讯，请关注我们：

脸书Facebook：www.facebook.com /vnlandnote/

微信公众号：hcmc101