一文盘点越南房地产发展史| 下篇（2010至今）
在前两期的推送中，我们将越南房地产自改革开放以来的前两个黄金年代进行了详细介绍：
——从以国家分配为主的公有制，到以“红皮书”为标志的房地产私营经济出现；
——从归越商人抓住时代机遇，成为越南房地产首批富起来的人，再到席卷全球的次贷危机让高涨的房地产市场急剧降温。
那么在次贷危机影响下的越南房地产市场，是如何度过其接近四年的冷静期？而在低谷后的上升期，越南房地产行业又迎来了怎样的生机？
胡志明市俯瞰 图源：unsplash
今天和我们一起这一系列的最后一个章节，详细了解越南房地产行业21世纪以来第二个黄金年代。
——2010-2013：越南房地产市场的冷静期
次贷危机给越南的房地产行业，带来了什么样的影响？
从宏观环境而言，越南政府向企业推出预算高达60亿美元的刺激发展计划，导致从企业到个人投资者，都在早期陷入更疯狂的房地产投资热潮，进一步导致后期行业泡沫形成。
而在银行系统资金都跟不上需求时，越南商业银行决定自2011年起提高存款利率以回收流动资金，甚至一度将利率提升到17-20%这一高度。同期，越南房地产市场的贷款利率高达22-25%/年。
越南2009-2020年存款利率变化
来自银行的收紧措施，使得市场上不少参与方现金流吃紧，导致房地产行业许多债务无法偿还。热潮退去，冷静期顺势而来。
2013年，越南政府出手救场。越南政府对保障房项目和部分房地产投资者实施1.3亿美金的房地产市场救助；并成立越南信贷机构资产管理公司（VAMC），对越南房地产市场的巨额商业银行坏账进行清理、挂断和临时收回。
成立初期的越南信贷机构资产管理公司（VAMC） 图源：vneconomy.vn
这一时期的越南，经济发展急速下滑，高利率、高汇率以及外币的短缺，导致越南宏观经济环境情况恶化。
就微观环境来讲，我们可以从当时的几任房地产行业领军人物的经历，看出这一时期行业的衰落。
当时几任越南首富邓清潭(Đặng Thành Tâm)和段源德（Đoàn Nguyên Đức），都曾通过敲钟上市一夜暴富，也均因为石油橡胶贬值、次贷危机引发的连锁影响，而双双失去top级富豪位置。
段源德（Đoàn Nguyên Đức） 图源：sidoni.net
甚至在2013年时，段源德先生被迫剥离他手中的南越银行（Navibank） 和西方银行（WesternBank），从而提升产业投资效率，缓解现金流困境。
这似乎是一代大佬的落幕，但也正是另一代领袖人物的崛起。
2010年，范日旺（Pham Nhat Vuong）带着Vingroup集团异军突起。他们不仅在河内市开发了极具标志性的Vinhomes Royal City住宅社区，还在胡志明市开发Vincom商城……在别人陷入恐惧时，Vingroup集团开启收割模式。大动作不断的他们，在越南房地产最近数十年的发展中留下浓墨重彩的一笔。
而这些项目累积的财富，也助得范日旺第一次登上越南首富宝座。
当然，这一时期大出风头的不止范日旺一人。例如制造企业家陈氏林（Trần Thị Lâm）创立了华林集团（Hoa Lam Group）和越南工商银行（Vietbank），她在这一房地产行业萎靡之时，用闲置资金开始进军房地产，建设了在胡志明市极受外资青睐的写字楼Lim Tower和越南工商银行大厦（Vietbank Tower） 。
西贡一号塔（左一高楼）与Bitexco大楼（左二高楼） 图源：unsplash.com
这一时期出现的标志性元素不止各位领军人物，还有胡志明市天际线的重要组成部分：直接今日也未完工的西贡一号塔。
它就像一道数十年都无法愈合的旧伤疤，静静矗立在西贡河岸边，记载着这一时期房地产市场的转瞬辉煌与崩塌。而与之相邻的Bitexco大楼，于2010年落成，两者相辅相成，互相见证着同一段历史中，不同的经历与结果。
这一命运复杂性，彰显在那一时代的每一位人或物上。
更多西贡一号塔的细节信息，欢迎回顾：《越南投资3亿美元的烂尾项目，未来将走向何方？》
——2014-2016：三种因素共同作用，再造辉煌
时间转瞬来到2014年，越南经济终于出现复苏苗头。
01 越南经济总体迎接复苏
2014年，三星集团在太原省投资20亿美元的智能手机工厂；次年，越南与韩国签署的自由贸易协定，为三星在越南布局智能手机生产线扩宽道路；且越南在同年与欧亚经济联盟签署了自由贸易协定，为整个宏观经济环境复苏造势。
2016年，越南加入跨太平洋伙伴协定（TTP），极大程度上刺激了越南股市的复苏。同年，VNIndex指数回升至600，股市总市值达到了700亿美元，后续又在2017年推到了1200亿美元这一新高度。
图源：tradingview.com
微观经济中的房地产行业，也迎来了重大转折点。
2015年，越南推出了新《住房法》，允许外国人在越南买卖房产。这一举措，可谓是为当地的房地产行业发展按下加速键。
这一时期的越南，每年接待入境游客数增长率达到25%，位居东南亚高位，这其中也有不少入境游客，是以购房投资为首要目标。
受到外来投资者的影响，越南本土房地产企业也进入大洗牌时期，例如太阳集团（Sun Group）、Novaland、Bitexco、FLC等新生代房地产公司崛起，而代表旧篇章的黄英嘉莱（Hoang Anh Gia Lai）等投资决策出现较多失误的企业，纷纷撤出房地产行业。
02 行业内部更迭
这一时期房地产行业的标志性产品，也如雨后春笋般冒出。
2015年底，由越南长海汽车的创始人陈柏阳 (Trần Bá Dương)联手大广明公司（Dai Quang Minh）开发的“越南浦东”守添半岛的SALA项目，他也由此成为拥有众多黄金地块储备的房地产行业大佬。
越南浦东”守添半岛的SALA项目。图源：tdtv.com.vn
还有2016年初，Vingroup在胡志明市“造镇”，从大型社区Vinhomes Central Park到地标性项目Vinhomes Golden river，两个项目共计上万套住宅，都在开盘后被迅速抢空，引发胡志明市的新购房热潮。
Land Mark 81 图源：unsplash.com
而在2018年封顶的越南最高楼项目Land Mark 81，更是将Vingroup集团在房地产行业的发展推到里程碑级别。其高效的审批和建造，精准的目标人群定位（中上阶级）以及多产业投资策略，使其既能保持现金流动性，也能坐稳房地产行业龙头宝座。
就在Vingroup集团取代富美兴集团，成为越南新一代领军房地产企业时，Novaland、绿地集团（Dat Xanh）、南龙集团（NamLong）等不少越南本土房地产企业也逐渐崭露头角。
他们既吸收外资房地产商的建筑技术和营销策略，更懂得越南本地投资者的需求，自然受到了当地购房者的热烈欢迎。
03 政府大力投资基建
这一时期，越南政府对基建领域的投入，可谓是从侧面助长了房地产行业复苏热潮。
在北部，河内-海防、河内-老街、河内-太原、河内-谅山、河内-广宁等高速公路不断扩建或新建；在南部，著名的隆城-油曳高速公路（Long Thanh – Dau Giay）正式开工，胡志明市也启动了1号地铁的建设，推动沿线2郡和9郡的房价暴涨。
胡志明市道路 图源：unsplash.com
高达数百亿美元的基建投入，行业内部的更迭，以及宏观经济的走稳，三种因素共同作用，成就了越南房地产行业在2016年达到新高度。
这一时期与2006年的增长期不同，这一时期胡志明市的房价均远远超过了河内。以胡志明市为主的热门城市，不仅吸引了非常多外国投资者的购房资金流入，也带动了租房市场的繁荣，甚至不少北越人南下，加入以胡志明市为中心的南部房地产热潮。
从历史中映射当下，我们总能看出相似的发展轨迹。
例如从2019年开始的新政策和法规，再次带动越南房价上涨，而2020年爆发的新冠疫情，虽然导致房地产行业流动性下降，但是越南政府也类似上一波行业、推出大量基建项目和新行政规划以刺激市场：
《1平方米超1.3亿！这块“无名之地”为何地价3年翻4倍？》
《胡志明正式官宣！合并第2郡、第9郡、守德郡，成立新首德市》
而这些措施也进一步导致年初的“土地热”，使得地价在年初的几个月内暴涨，虽然在其后第四波疫情冲击下暂时冷静，但是从过去数十年、三次越南房地产行业黄金年代中总结出的历史规律，越南房地产似乎总能在“冷静期”中潜伏着爆发式的增长潜力，又或许，现在还只是其“冷静期”的开端？
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