開年一個月漲一倍？越南房地產熱潮背後的機遇與陷阱
今年開年以來，越南當地市場出現異常狂熱的地價房價上漲熱潮。
一個月地價翻倍？漲至2019年價格的2倍？越南幾乎全國的房地產價格都經歷著類似的瘋狂上漲。
-01- 2021年初，漲勢驚人的越南房地產市場
首先我們來看看越南最大城市：胡志明市的房地產市場今年開年以來漲勢如何。
得益於新守德市（Thủ Đức）的成立：《越南版“陸家嘴”？新守德市將有這些大動作》，胡志明市的2郡、9郡和守德郡正面臨著房地產價格一路飆升的盛況。
守德市（Thủ Đức）規劃圖 圖片來源：tphcm.chinhphu.vn
具體來說，9郡部分街道的房價同比上漲50-70%，例如Lê Văn Việt街在2019年價格為2160-3000美元/平方米左右，但在兩年後的今天已經漲到了5200美元/平方米，有的房屋甚至以1萬3千美元/平方米的價格出售。
而在越南首都河內市，土地價格也同樣出現驚人的增長。
河內周邊的縣城，街頭巷尾都掛著各類土地出售資訊 圖片來源：TTXVN
10%-30%還算較為正常的漲幅，在河內周邊的衛星城Đông Anh（東英縣）內，有的街道土地價格在一個月內從860-1200美元/平方米漲至2170美元/平方米，這還僅僅是標注出來的價格，實際成交價格或許會再高不少。
河內周邊地區正在出售中的土地介紹牌 圖片來源：TTXVN
不止這兩個大城市，越南這波房地產價格漲勢是在其全國範圍內發生。例如位於中越邊境、在越南東北部的廣寧省(Tỉnh Quảng Ninh)，當地房地產經紀人表示近幾個月成交量能達到每日數百萬甚至上千萬美元。
例如在廣甯省會下龍市（Làng Bang），在10年前開售還是216-300美元/平方米的樓盤，現在價格已經一路飆升到1300美元/平方米。
廣寧省街頭正在諮詢房地產交易的當地市民 圖片來源：vietstock.vn
總的來說，根據越南房地產經紀人協會（VAR）的資料來看，在2021年頭2個月，越南多地的土地價格已經翻了一倍甚至兩倍；根據經濟信貸部的統計，截至3月15日，越南的總信貸額相比2020年增長了約2.3％，而房地產的信貸額相比去年同期增長了2.13％。
根據越南國土資源局的資料，今年第一季度越南土地交易數量為2.5萬宗左右，在河內郊區、胡志明市，還有海防市、廣寧省、北寧省（Tỉnh Bắc Ninh）、北江省（Bắc Giang）、和平省 (Hòa Bình)等北部省份，平陽省 (Bình Dương)和同奈省（Đồng Nai）等南部省份，均出現了不同程度的房地產漲價潮。
越南地圖，可以看出幾個漲勢較高的省份都是胡志明市/河內周邊地區 圖片來源：sina.com
-02- 房地產熱潮的背後動機，是機遇也是險招
為什麼今年開年以來，越南大部分地區出現房地產漲勢熱潮？綜合有關專家以及當地相關部門發佈的消息，我們歸納為以下幾點：
1、城市新規劃的利好
在上一部分，越南國土資源局提到出現明顯漲勢的幾個省份，都是胡志明市和河內市附近的省份，當地漲價的共同重要因素是城市新規劃的發佈或傳言。
有不少市民盲從了市面上所謂的“胡志明市區域合併或者河內市都市更改”的傳言，所以爭先購買土地和房產，甚至從越南國土另一頭的省份趕赴過來購置房地產，期待新規劃出臺後迎來一波上漲。
也有些投資者是依據已經出臺的明確規劃，研究哪些區域未來將升值從而搶先下手購買房地產。
河內市舊城區改造規劃 圖片來源：zingnews.vn
相關規劃，歡迎回顧我們的往期文章：
2、基礎建設進一步完善，打通大城市與小鄉鎮
越南近幾年狠抓基礎建設，不僅開建北南高速公路、高鐵等，各省也紛紛申請修建新機場，各市也大力修建橋樑、城際高速、公路等。
這進一步推動各省之間連接加強，也帶動沿線房地產價格先行上漲。
相關基礎消息，歡迎回顧我們的往期文章：
3、銀行利率降低，房地產成為當地人投資新選
越南國土資源部副部長Nguyễn Văn Sinh（阮文生）先生表示，疫情期間，越南各大銀行降低存款利率或證券市場的不景氣，也推動人們將錢取出來去投資，而房地產市場因為長期看好比較多，所以造成各投資人爭先湧入的局面。
越國土資源部副部長在會議上就房地產瘋漲現象發言 圖片來源：moc.gov.vn
越南當地知名房地產企業DKRA的研發總監Nguyen Hoang先生也在一場研討會上表示：“雖然每年農曆春節假期後，房地產市場都會迎來一波熱潮，但是今年如此高漲的熱情確實影響因素很多，尤其現在土地被視為一個可持續盈利的投資管道，從長期來說看漲的還是比較多。”
-03- 拒絕跟風失智，越南官方出手調控房地產熱潮
當然，越南房地產作為近幾年全球都看好的市場，上漲雖然是一個必然趨勢，但是今年以來的瘋狂上漲確實超出了不少人預期。
對此，越南政府也在積極調控這一波過度的房地產熱潮。
越南多地街頭掛牌出售房地產 圖片來源：vietstock.vn
例如越南各銀行接到政府指示，將嚴格控制房地產信貸；各地政府將集中投資發展廉價商品房等剛需類住宅，以此滿足當地普通居民的切實需求。
越南街頭，與房地產經紀人交談的投資者們 圖片來源：vietstock.vn
越南國土資源部也建議，各地應集中完善和批准規劃專案，在住房基礎設施得到滿足的基礎上，進行城市發展新規劃，尤其做到公開透明，防止各地謠言產生，借此推高房地產市場價格以牟利。
而在尚未獲准投資的地區，國土資源部也將嚴格管控土地使用權的轉讓、土地分割和出售的情況，尤其是對相關房地產交易機構和從業人員的管理以及資格審查。
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