工業區用地

工業地產的投資特性在於投資週期長，但是收益穩定，租金回報更高。

儘管在2020年的新冠肺炎疫情下，越南的工業土地價格仍然處於上漲的趨勢。 越南的工業地產投資仍然是在新興國家中屬於穩健、安全、相對收益較高的資產類別。

 

但是，大部分的人對於工業地產瞭解少之又少，不得其門而入，如合瞭解工業地產的投資流程呢？ 以下是您所需要的一切資訊。

 

1. 工業地產投資回報為多少？

 

一般國內主要城市房產租售比約1%~3%，也就是說如果單純計算租金回報的話，需要33年到100年才可以回本，但越南工業地產租金回報可以到8%~12%，換句話說，出租10年租金便可付清投資成本，剩下土地與廠房的剩餘投資皆為淨利。

2. 工業地產的類別：

 

工業土地主要分為工業園區內（KCN）和工業園區外（SKC）

 

工業園區內：

1. 政府鼓勵外資進入工業園區內投資，外國投資人可直接持有紅皮書。
2. 在工業園區內生產的廠商也可以享受稅務減免優惠政策，通常前兩年可以享受免稅的優惠，后四年享受 50% 的優惠政策，接下來的年份為20%稅務優惠。
3. 工業園區提供較完善的基礎建設包括規劃道路、水電、污水處理、配套的住宅區和商圈等，以及配套的服務包括協助公司註冊招工等。
4. 工業區管理局統一管理。

 

工業園區外：

 

1. 外資無法直接通過個人或公司轉讓使用權獲得土地，除非是通過政府直接獲批拿到土地使用權。
2. 非統一規劃片區，基礎設施相對沒有那麼完善。
3. 具備對土地位置以及土地使用目的變更較靈活的優勢。

 

3. 如何選擇工業園區？

 

截止2019年，越南一共有336個工業區（包括在建設中的園區）。 根據計劃和投資部的數據，工業園區土地的佔有率（Occupancy Rate）達到了85%。 但每個工業區根據地點與工業區管理局的規定不同，不一定每個工業區都適合投資。

 

目前主要的工業區分佈在北部、中部和南部，分別以河內、峴港和胡志明為中心的集中工業群聚基地為主。

 

 

越南北部的最大優勢是靠近中國，適合需大量從中國進口的製造企業，從北部的廣寧省雲屯到中國芒街的高速公路正在興建中，未來從河內到中國廣西的東興僅需三小時左右。 許多廠商將部分產能從中國遷移至越南也符合 「中國+1」的戰略。

 

 

 

 

 

越南南部的最大優勢是以平陽為代表的工業省份已形成較為完整的加工產業鏈，隨著胡志明的三環線、四環線以及高速公路的基礎建設，未來的交通成本優勢也會逐漸體現在資產價值上。

 

 

 

4. 工業園區投資需要注意什麼？

 

1. 地塊大小：一般工業區內規劃單位土地大小為10，000m2以上，少數會規劃單位5，000m2的地塊。
2. 交通條件與地理環境：投資前務必先瞭解工業區交通條件與地理環境，例如離港口距離、離機場距離、是否靠近高速公路等等。 以越南南部為例，90%以上運輸都通過胡志明卡萊港（CatLai Port），如果距離港口太遠也會造成運輸成本過高
3. 工業區規定：每個工業區都有不同的規定，在投資前務必要清楚瞭解工業區規定。 例如：欲投資的工業區可以接受的產業類別、對於投資工廠的優惠減免政策等等。 以平陽省為例，對於染整產業就有較嚴格的規定，如果未來工廠營運商要從事染整相關產業在平陽省會較為困難。

 

5. 投資工業區的法律程序是什麼？

 

在越南，土地為人民集體所有，即不承認擁有權，只承認使用權。 作為商業用途用地，工業土地使用年限為50年。 土地使用權狀（紅皮書）上面也會顯示50年到期的使用年限。 通常政府可以接受兩種獲批形式：土地消費者按照年度繳付土地使用費或一次性繳清50年的土地使用費。 繳清50年土地使用費的好處在於可以直接轉讓使用權，並且可以將土地使用權用於抵押貸款。

 

1）盡職調查

 

工業園區開發商會從政府獲批土地使用權后（通常土地片區大小為20公頃至1，000公頃不等），開始進行招商，把規劃好的工業區土地以單位大小將使用權轉售給進駐的投資方。

• 若從開發商直接購買土地使用權（一手），需要了解開發商是否繳清50年的土地使用費，若未付清的話的話，作為投資人無法拿到50年的紅皮書，也意味著土地無法抵押貸款，通常這類的工業園區的土地轉讓價格會低很多（所以也要認清價格便宜不一定是真的撿到便宜！ ）
• 若是從其他廠商轉手土地使用權（二手），需瞭解此廠商是否直接轉讓土地還是轉讓持有土地的公司股權。 若是直接轉讓土地，需要核實紅皮書的有效性、剩餘使用年限，以及轉讓中產生的額外費用（不同工業區對轉讓產生的費用標準不一），若是轉讓公司股權，務必需要對轉讓的公司進行盡職調查以規避後續的風險。

 

2）簽訂土地轉讓意向書

 

在轉讓各方面條件都調查妥當的前提下，可以和賣家談判具體條款並且簽訂土地轉讓意向書或定金合同。

 

3）取得工業區管理部門的書面同意

 

在盡職調查中與工業區協商好轉讓條件以及費用的前提下，簽訂工業區針對此次轉讓的意見書以及擬定與工業區土地使用權租賃合同。

 

4）簽訂正式土地使用權轉讓合同

5）辦理公司設立以及土地使用權變更登記

 

辦理公司需要和投資計劃廳辦理公司設立手續，同時在土地資源管理廳辦理土地使用權（紅皮書）變更登記。

 

如果想要進一步瞭解具體投資標準的，歡迎與我們聯繫，我們有數百筆工業區資料，可以為您做出最合適的投資選擇。

 

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