在越南開發房地產，需要蓋36個章？一文解析外資地產商困境
越南的房地產行業，外資企業一向是備受關注的主角之一。
2021年，越南房地產企業獲得註冊外資超過310億美元；2022年前幾個月，外資向越南房地產業務投資近15.2億美元，占這一時期越南吸收外資總額的30.4%，是外資在越南投資第二多的行業。
雖然外資的錢都在努力往這裡流，但是，它們真的能如預期中那樣順利運作嗎？
胡志明市 圖源：baochinhphu.vn
這裡我們先打上一個問號？
尤其是隨著越南不少房地產從業人士提出，冗雜的行政程式有多阻礙業務發展：例如做一個房地產項目，從立項、建設到銷售等，需要蓋上36個章，而對於外資，甚至需要蓋到上百個章。
這樣特殊的投資環境，讓在越南的外資企業生產經營難度，順勢提升了一個臺階。
01 道路千萬條，並購第一條
凡事總須研究才能明白，要瞭解外資在越南房地產行業投資遇到的問題，咱們得先一起來認清這個行業的投資形勢。
目前，各外資進入越南房地產行業，主要還是以“並購”這一方式入場。
舉個例子，亞太地區非常出名的物流地產商——易商紅木（ESR Cayman Limited），通過和BW工業發展公司合作，進入越南市場，並在胡志明市附近的福美4號工業園（Mỹ Phước）拿到24萬平方米的工業房地產開發權。
易商紅木專案規劃圖 圖源：vir.com.vn
就具體分工而言，這些外資企業通過並購方式進入越南房地產行業，基本都是將話語權牢牢握在自己手裡，而那些麻煩的跑流程的事情，大多是委託越南本土的合作方去辦理，以減少語言、文化、法律等溝通上的誤會發生。
但是，正是這些跑流程的事，才是深深困擾外資企業在越發展的難題。
02 冗雜程式，擴張之路的極大阻礙
對外資企業而言，在越南房地產行業進行擴張，冗雜的行政程式，實在是拖慢進度條的大難題。
在2022年3月底舉辦的土地、住房和房地產經營等法律修訂意見會議上，GP投資董事長阮國協（Nguyễn Quốc Hiệp）提到，經過他個人仔仔細細地計算，一個房地產專案的行政程式，需要蓋上多達36個印章才能完成；而從一個專業律師角度，這個數位還需要加上近百個其他印章。
對此，他提議，有關部門完全可以把《土地法》和《投資法》作為兩部基本法，作為其他法律的修改依據。
守德市 圖源：vnexpress.net
同時，阮先生還提出了他個人關於這兩部法律修訂的一點小小看法：
——對於《土地法（30號令）》，裡面有一些條款限制著土地用途的轉變（其他用途轉至住宅用途），而正是這些條款，導致河內市和胡志明市大約有400多個專案因此困在審批程式中，希望相關條款能早點改善，以幫助這些項目走出困境；
——土地清理補償，國家也應該負一部分責任，不能全部都讓企業承擔，這樣只會增加企業實施專案的壓力；
——土地使用計畫、項目審批和土地估價的流程，希望當局能進行更系統性的審查。
特林集團負責人樂團海先生（Lê Tuấn Hải）也補充道，要讓房地產行業高效運作，其實可以下放行政權力，給各個職能部門更多發揮空間。
對於他們提到的這些問題，經濟學家武定英（Vũ Đình Ánh）從學者的角度給出分析：
修改《土地法》這些，只是改進的一小步，還需要考慮到例如《招標法》、《信貸機構法》等修改；同時，還需要控制房地企業債券這個重要融資管道，想方設法降低風險，也要幫助增加企業籌集資金的方法。
越南國家管理機構代表、建設部住房和房地產市場管理司副司長阮孟奎（Nguyễn Mạnh Khởi）對此回應道，這是一個涉及到房價、地價等宏大議題，不僅涉及到法律條款對各術語的定義，更需要進一步精簡行政程式，相關部門會將意見整合後同步提交國會，以幫助市場健康發展。
2011年底，越南逐漸放開國際遊客入境參觀限制 圖源：Duy Hậu
關於為何房地產開發為何要蓋36個章？為何流程如此冗雜？參照往期文章
想要吸引外資、讓國內經濟早日復蘇，越南政府也確實狠下功夫，推出了不少能落地的措施。
例如決定從2022年3月15開通全航線，投資過百萬億越南盾進行基礎設施建設等，都在為外資進入越南、推動經濟復蘇鋪路。
而這一切，也正如一些從業者們的感歎，所有的付出都是相互的，像房地產並購這樣的複雜操作，必然需要各方仔細研究並制定詳細計畫，才能共赴期待中的未來。
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