[史上最全] 越南房地產開發全流程

 

以下是房地產開發全流程：

 

第0步：提前思考如何獲得專案土地、地段以及專案定位？

第1步：申請投資項目決議書

第2步：基礎設施投資計劃批准

第 3 步：決定批准 1/500規劃圖

第4步：獲得專案土地權證（專案紅皮書）

第 5 步：申請施工許可證

第 6步：為購房者發放粉紅皮書

 

請留意這是一個大概的流程，根據不同的專案，有些流程或者執行順序不同。 另外，根據越南法律法規變化，這些流程也會隨之調整。 想要瞭解全部開發流程以及各個環節的不可描述之細節，請聯繫微信或line ID：vnlandnote

 

第0步：提前思考如何獲得專案土地、地段以及專案定位？

 

對於不同性質的專案土地，後續的流程會有所不同，前期需要考慮以什麼方式獲得土地是在法律風險小的情況下程式最簡便。 事實上，在民間，”乾淨”的地塊相對稀有，許多地塊會參雜農地（稻田、多年生作物用地、生產林地）。 越大型的專案，可能越需要瞭解前期流程，避免入”坑”。

 

通常有3種方式獲得土地：

1.國家劃撥土地進行地塊專案—>通常針對大型專案

2. 通過土地拍賣—>通常針對大型專案

3. 最常見的是通過公司併購或者通過私人買賣方式獲得地塊，然後申請投資政策的批准

 

 

第1步：申請投資項目決議書

 

得到開發投資專案的許可，具體來說，就是當地人民委員會的許可，給專案辦了一個”出生證”。 這個證明包括：專案基本用途、大致項目計劃、投入資金規模、計劃實施時間線等。

 

如果開發商申請的專案，符合當地城市規劃，申請到的專案會有書面的“ABC公司投資開發XYZ專案的投資許可書” 。 根據項目規模大小，對接的人民委員會級別可能是是區級、市級甚至到國家級。 打個比方，如果您想在平陽省土龍木市做一個土地專案，必須向土龍木市市級人民委員會申請，對於較大規模的專案，對接的可能就要上交至平陽省省級人民委員會。

 

但是這份許可檔不是永久有效，而是有時間限制，在此期限內，開發商須完成投資申請中的執行程式。 如果逾期的話，需要申請延期或者重新申請。

 

關於申請檔上交所涉及的政府部門單位以及每一步的操作流程，請聯繫微信或line ID：vnlandnote

 

如果專案需要拆遷補償，需在獲得投資許可後進行拆遷補償

這對於許多越南本地開發商來說，被認為是最重要的一步之一了，決定了一個土地專案在做房地產項目的過程中的成敗。 拆遷補償的過程伴隨著高風險，開發商必須徵集專案域內至少 60-70% 的土地面積。 而有很多項目因為沒有補償徵集到足夠的土地比例而失敗。

在這個過程中，越南政府會有補償委員會在專案中做拆遷補償統計、分配、估價。 這時候，開發商會通過補償委員給予補償。

 

 

第2步：基礎設施投資計劃批准

 

在這一步，投資者必須通過建設規劃廳（Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc）審批”基礎設施投資計劃”。 包括住商佔比、建設密度、樓高、學校醫院用地等。

 

當有基礎設施投資計劃時，聘請公司設計場地，包括：道路、公用事業、電力、水、下水道、燈光等。

 

 

第 3 步：決定批准 1/500規劃圖

 

通過區人民委員會，如果同意上述基建投資方案，則通過“基建投資計劃” ，接著審批1/500比例規劃圖。

 

1/500比例圖規劃主要是針對大於 5公頃的專案或者大於2公頃的高層公寓專案，小於這個規模的專案只需提供總地面和建築規劃（比1/500更粗略的版本）

 

1/500規劃圖通常是確立專案的正式階段，開發商需要在1/500規劃圖中表明專案的各方面細節。

 

通常，1/500包括：

• • 項目邊界，各建築、景觀的排列、尺寸
  • 建築密度、高度、層數
  • 基礎設施細節規劃：路寬、人行道、景觀設計等
  • 人口規模、排水、負電、生活用水有多少立方米等

                                                                        案例：龍安Tan Do – Duc Hoa住宅區1/500規劃專案批准檔

 

1/500規劃圖這一步驟尤為重要，也是由於它是政府計算土地使用費、稅費等的重要依據之一。

 

1/500規劃審批通過之後，通常也是外資進場的時候。 外資一般通過公司併購的方式，將持有土地及項目規劃的公司股權買下，之後主要負責施工、銷售等工作。 有些外資也會前期與越南合作方交定金，將專案先定下來，在越南方將前期審批流程走完後，再付尾款（通常價格會比走完全部流程的專案便宜，外資承擔部分風險）。

 

雖然部分外資不會參與在前期審批工作，但在決定購買股權時，需要審慎考慮項目的法規可行性，通過盡職調查了解專案是否有完備的審批檔。

 

想知道1/500規劃圖審批流程到底有多少「坑」？ 如果避免，請聯繫微信或line ID：vnlandnote

 

 

第4步：獲得專案土地權證（專案紅皮書）

 

這一步需要獲得以項目為單位的土地使用權證（專案紅皮書）。 首先，向當地的自然資源與環境廳申請，自然資源廳評估土地使用需求、土地分配或土地租賃條件。

 

自然資源廳會根據土地類型出具土地使用目的、面積和存續時間：

 

-對於土地租賃的工程類型，確定土地租賃方式為年付或一次性支付整個租賃期間的土地租賃，土地租賃期限不超過50年，特殊情況不超過70年

– 公寓樓建設專案、房屋買賣結合租賃、土地使用期限不超過50年，也有一些特殊情況不超過70年

 

接著，到了最曠日費時的一步，等待相關部門確定土地使用費和地價。

 

土地使用費定價方法有n種，如何計算？ 如何估價？ 想瞭解更多，請聯繫微信或line ID：vnlandnote

 

批准地價決定后，自然資源與環境部將申請轉至土地登記處;然後土地登記處將檔案轉給稅務部門->稅務部門確定應繳金額並出具通知->土地使用費繳納通知或土地租金支付通知->投資者繳納土地使用費或土地租金 – > 稅務機關確定稅費。

 

 

第 5 步：申請施工許可證

 

施工許可證是越南政府簽發給投資者的用於新建、翻新或搬遷工程的法律檔。 針對於房地產開發的施工許可具體範圍包括交通、通訊、能源供應、公共照明、供水、收集和處理工程、廢水處理和地上建築工程。

 

申請時，需將文件遞交給當地建設部和人民委員會。 通常施工許可證12個月有效，若工程尚未開工，需申請延長施工許可證。 每張施工許可最多續期2次，每次續期12個月。 如果過期，需要重新申請。

案例：土地工程施工許可證

 

 

嚴格來說，得到施工許可證或者地基施工許可時，開發商具備了銷售房產的條件。 有些開發商可以前期1/500規劃圖批准時，結合專案資訊來宣傳，但在此時和購房者簽署的只是合作合同等，不能是買賣合同。

 

有關何時能進行銷售，參照以下條件：

1.有土地使用權檔、工程檔案、主管部門批准的施工圖設計、需要施工許可證的施工許可證、工程驗收檔，按專案進度完成相應技術基礎設施的建設;

2.項目投資方必須按照批准的1/500詳細建設規劃完成基礎設施建設投資，包括技術和基礎設施工程;確保與該地區的公共基礎設施系統的連接;確保提供基本服務，包括電力供應、供水、排水、廢物收集;

3.開發商必須履行與專案土地相關的財務義務，包括土地使用費和土地租金;與土地有關的稅費和收費;

4.不存在土地使用權糾紛;不存在法律糾紛;

（根據《土地法》第 194 條，5 月 15 日第 43/2014/ND-CP 號法令第 41 條;《房地產經營法》第 9 條和第 55 條）

 

 

第 6步：為購房者發放粉紅皮書

 

通常到這一步，開發商已經進行到了交房環節甚至購房者入駐很久之後。 這是所有流程的最後一步。 給購房者發放產權證的前提是：確定開發商交完所有土地使用費和稅費后，並且工程完工驗收。

 

此時，開發商可向當地土地登記處（隸屬於人民委員會）申請為購房者發放房地產產權證（紅皮書或粉紅皮書）。 開發商可能須要返還專案的總粉紅皮書（或包括多地塊的粉皮書）。

 

當然，由於在施工完成50%左右的時候，購房者的買賣合同（還沒拿到粉紅皮書之前）可以在房產市場進行交易，購房者對於這個環節態度較為開放，操作也較為靈活。

 

 

最後，無論你是潛在開發商，還是房產經紀人或是購房者，深入瞭解這些步驟都有助於看清越南房產政策流程作出預判，辨別真的合法地產專案，甚至是避免被其他開發商或合作方”套路”。 想了解開發地產專案全流程完整版，請聯繫微信或line ID：vnlandnote

 

 

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