越南當地房產經紀人表示，春節至今，一直上漲的房價，讓不少打電話來諮詢的購房者在聽到報價後，直接掛掉電話；而對於房東而言，購房者們哪怕提出5%的砍價，房東們也不樂意接受。

 

胡志明市1郡，貼滿出租公示的空置店鋪 圖源：zingnews.vn

 

根據相關機構研究資料，2022年第一季度，開發商賣房的銷售價格同比上一季度上漲了2.9%，環比2021年第一季度上漲7.8%。

 

然而，一種奇妙的現象卻在越南各地出現：雖然租金和房價都一路上升，但是越南各地黃金區域的空置率相比于疫情前依然略高一些。

 

兩大難關，組成越南房地產如今困境

 

01 謎一般的成本

 

根據當地房地產從業者表示，尋找合適的地皮，是現階段越南房地產發展的最大挑戰之一，尤其是一塊地段、費用、面積等完美契合規劃的地皮，簡直是可遇不可求。

 

近幾年，雖然越南各個大城市的土地供應量都明顯加大，但是包括胡志明市、河內市及其鄰近省份，都明顯收緊了投資許可證的發放。

 

這導致了什麼樣的結果呢？

 

房地產企業和購房者們一樣，“議價”能力減弱了。

 

越南一塊建設中的土地 圖源：zingnews.vn

 

一些越南房地產企業的管理層表示，從2021年至今，土地購置成本一路上升，但是他們和土地持有人們協商的空間也在變小。

 

另一方面，複雜冗長的行政審批手續，也是發展的一個難關，尤其這一點，會從時間、資金、精力等方方面面消耗企業。

 

在越南，一個房地產專案的法律審批流程走完，大概需要2-3年時間，尤其是對於外來投資商而言，一個專案審批，甚至需要蓋多達上百個章；那麼房地產上市時間、開發工隊、建築材料等後續所有事情都得隨之延後，就看誰“燒”得起這個時間成本。

 

往期推送中，我們也深入分析過這一問題：

 

《在越南開發房地產，需要蓋36個章？一文解析外資地產商困境》

 

另一方面，在通貨膨脹、疫情和地緣政治局勢等外界因素影響下，原材料投入價格和人工成本都有明顯上升，使得整個項目總投資大幅增加。

 

越南一處建設中的大樓 圖源：zingnews.vn/Chí Hùng

 

而這方面的成本，又極難控制下來。就像一些房地產企業領導人所說，對房企而言，想要安全穩定經營，是必須手中屯一些建築資源、土地資源，但是這個量極難把控。備多了，誰也不知道未來銷售如何，是否會影響資金鏈；備少了，又不知道以後這些材料是否又會瘋漲，需要時是否又能及時調貨。

 

02 一分錢難倒眾多房企

 

成本增加了，那投入必然也要隨之增長。

 

但問題是，越南不少房地產企業，根本沒有足夠多的融資管道去增長。

 

從2021年至今，包括越南外貿銀行（Vietcombank）、越南科技及商業股份銀行（Techcombank）等多家銀行宣佈：限制發放給房地產業務相關的貸款。

 

疫情期間，在Vietcombank辦理業務的顧客 圖源：thanhnien.vn

 

這一規定，直接讓從開發商到購房者，這一連串的錢袋子都隨之收緊，不少正在開發中的專案也受到影響。

 

如果是以前，房地產企業還能通過發行債券來籌集資金，但是隨著越南房地產企業債券違規發行事件陸續出現，這一路子也被“看得見的手”收緊。

 

4月，越南知名房地產巨頭因為違規操縱債券被捕：

 

《集團高管被逮捕！越南房地產巨頭新黃明，10萬億盾債券涉嫌詐騙》

 

銀行貸款和債券，兩條最重要的路子都被限制，越南房地產企業還能從哪裡順利融資呢？

 

現在的越南房企，只能從股東、戰略投資者和客戶手中籌集資金，然而這樣的模式，對資金鏈緊張、信譽不高的開發商又是更大考驗。

 

但無論是業界人士，還是相關領域專家，都表示：這些監管措施雖然中短期會影響房地產供應，但是真正從長遠看，這有利於擁有優質專案和絕佳信譽的企業，在競爭中脫穎而出，幫助市場良幣驅除劣幣，讓房地產市場走向真正良性的可持續發展。

 

 

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