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­明年初的越南房地產市場,是否會重演“土地熱潮”?

17:54 越南投資札記 瀏覽 424

隨著守添新區10萬美元/平方米的土地價格引發越多人關注,許多行業專家和投資者們也開始討論,在這個拍賣會帶動的地價漲幅下,明年年初,是否會像今年年初一樣,出現一波土地熱潮?

 

——越南多座城市,土地價格出現上漲信號

 

越南北江省 (Bắc Giang),是越南北方近期土地拍賣活動最頻繁的區域之一。

 

1537 p6 北江省爬上阶梯

北江省 (Bắc Giang) 圖源:vir.com.vn

 

根據越南媒體統計,從10月至今,北江省已經舉辦了十幾場土地拍賣會,總中標金額高於起拍價數千萬美元。例如,諒江縣(Lạng Giang)總面積超過1萬平方米的98塊土地,臨近新鴻工業園(KCN Tân Hưng),總起拍價近600萬美元,結果參與拍賣的企業總出價接近1.5千萬美元,總成交差價達到了880萬美元,最終中標金額達到了起拍價的2倍多

 

還有中北沿海區域的廣治省 (Quảng Trị),Khoá Bảo街以西的住宅區和Bắc Sông安置區的58塊土地拍賣結果也出人意料,例如面積為182平方米的土地,起拍價8萬美元,中標價接近20萬美元;這場拍賣會結束後,總溢價率超過80%的樓面價創下當地房地產拍賣歷史新高。

 

越南廣治省東河市(Thành phố Đông Hà)圖源:http://baochinhphu.vn/

 

同樣的故事,也發生在越南首都河內市紙橋郡 (Cầu Giấy)。今年10月份舉辦的一場拍賣會上拍賣的25塊土地,其中一塊的中標價達到了1.8萬美元/平方米,是起拍價的2倍。

 

而這些拍出高價的土地,消息一旦傳出,周邊地價也會隨之迅速上漲。一個近期的例子就是在廣治省東河市 (Đông Hà),當Vingroup於11月以近2千萬美元的價格在拍賣會上拿下13萬平方米土地後,周邊土地價格迅速從數千美元/平方米上漲到4-7萬美元/平方米。

 

——受益於近期積極信號,越南房地產股也一片向好

 

或許是受益於最近幾個月多地土地價格的上漲,越南房地產行業的股票價格也隨之上升。

 

尤其在12月21日的股市交易中,甚至多家房地產企業的股票直接漲停,引人注目的包括當天上漲3%的Vinhomes(VHM)、Novaland(NVL)、南龍集團Nam Long(NLG)等。

 

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12月21日,對大盤影響最大的股票 圖源:VNDirect

 

不止這些知名的大型房地產企業,不少中小規模的上市房地產企業,股價也出現強勢上漲。例如我們在前幾期推送中介紹過的胡志明市基礎設施投資股份公司(Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company,簡稱CII),其擁有多處土地,都臨近新黃明集團拍下的守添新區高價地塊,在那場拍賣會結束後,CII的股價創下歷史新高,達到41150越南盾/股,單日成交量達到數百萬股。

 

關於CII擁有的守添新區土地詳情,歡迎回顧《越南新黃明集團,簽訂守添新區10萬美元/平米土地採購合同》

 

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12月21日,漲勢較大的越南房地產股票 圖源:Bảng giá SSI/zingnews.vn

 

在越南股市整體漲幅微弱的前提下,這段時間房地產股票的表現可謂亮眼,畢竟在當天,VN-Index收盤時僅小幅上漲了1.41(0.1%漲幅),HNX的代表性指數也僅小幅上漲了0.09%。而當天,外國投資者在胡志明市證券交易所(HoSE)淨買入約220萬美元,在河內市證券交易所(HNX)拋售了價值780萬美元的股票,主要是為了大量買入VHM的股票。

 

——關於明年初的房地產行業,越南相關方怎麼看?

 

12月21日,越南總理特意發佈公告,表示近幾年土地拍賣,為各地增加了大量預算收入,但是一些中標價是起拍價數倍的情況,在引起社會各界關注的同時,也可能營造房地產價格泡沫,需要國土資源部牽頭,司法部、財政部和建設部等配合,對異常交易進行檢查,以確保不存在擾亂市場的交易行為。

 

到2022年,大面积土地热容易重演吗?-照片1

越南,正在帶著客戶參觀土地的仲介們 圖源:Hoàng Huy

 

面對各地地價飆升的情況,越南各地方也在著手檢查。

 

例如廣治省提出,將考慮以提高定金的方法,來收緊參與土地拍賣的條件,以避免中標方放棄簽署合同,導致當地被迫重複舉行拍賣;慶和省寧和市(Ninh Hòa)人民委員會也宣佈,從2021年12月10日起,暫停受理土地用途轉移工作,直到當地2021-2030年土地規劃和2022年土地使用規劃得到主管部門的批准。

 

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今年初的土地熱期間,越南大街小巷街頭都掛著房地產交易資訊 圖源:thoibaonganhang.vn

 

關於明年越南房地產行業是否會再現“土地熱潮”,越南投資發展銀行(BIDV)的首席經濟學家範文克(Cấn Văn Lực)博士表示,投資者和從業者或許需結合這4個因素綜合分析:

 

  1. 明年宏觀經濟:從較為樂觀的情況看,預計2022年,越南宏觀經濟將復蘇6-6.5%,通貨膨脹情況將得到較好控制;
  2. 吸引投資:根據Batdongsan.com.vn的資料,到今年底,關於房地產資訊的搜索量已經達到了今年初土地熱潮期間的80%,這是市場投資者關注度恢復的一個重要信號;而是否有更多外國投資者進入,也是需要多方參考的一個指標。
  3. 政策影響:范博士表示,未來,當地政府會更重視房地產法律環境,不僅是規範市場,更希望能消除開發商在開發程式上的障礙,所以會有多個停滯中的房地產專案有機會重回市場;
  4. 疫情影響:經歷過多輪疫情衝擊,投資者和當地居民們的生活方式和投資需求,或許會從根本上發生變化,投資需求也因為之前疫情的封鎖而積壓。

 

這位來自BIDV的首席經濟學家表示,2022年初,或許會出現一些土地熱潮現象,但是隨著政府規劃資訊越發透明,曾經市場上瘋狂的投機者們希望博取的短期暴利,或許隨之也會變小。

 

 

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