­越南新黃明集團，簽訂守添新區10萬美元/平米土地採購合同！

 

在上一期的推送中，我們為大家詳細介紹了被拍出10萬美元一平米的守添新區地塊，及其中標者新黃明集團（Tân Hoàng Minh）：《越南守添新區土地拍賣價創新高！10萬美元/平方米》。

 

在本期的推送中，我們將繼續為大家帶來這次土地拍賣的後續消息，越南房地產行業對該地塊未來發展的推測、在當地行業內部產生的影響等。

 

01 10萬美元/平方米的土地，未來應用場景會是什麼?

 

根據未來資產集團（Mirae Asset）越南證券部主任黃明俊（Huỳnh Minh Tuấn）分析，從這一場拍賣中不難看出，新黃明集團是作為一個聯盟的代表出場，背後可能還有Masterise和越南科技商業銀行Techcombank等知名企業聯合決策。

 

本次拍賣出的兩塊土地之一，新黃明出面拍下的就是3-12 圖源：Chí Hùng

 

而這一推測，也是由於這幾家企業過去合作頗多，尤其是許多曾屬於新黃明集團的黃金地塊，現在都是由Masterise和Techcombank接手開發。例如位於河內市牌行街22-24（HàngBài）和二征夫人街25-27（HaiBàTrưng ）的幾塊土地，曾都是由新黃明集團以4萬美元/平方米的補償價格拿下，且花費數十年時間來清理地面的專案D’. San Raffles而現在則建為Masterise的房地產行業代表產品之一。

 

在這種情況下，更讓不少人確信，新黃明集團這次拍下的土地，或許未來真的會以2-3萬美元/平方米的價格出售，就像Masterise打造的那些豪華房地產項目一樣。

 

Grand Marina專案規劃圖 圖源：Masterise

 

去年底，越南市場還震驚於位於胡志明市1郡的The Spirit of Saigon (也叫khu Tứ giác Bến Thành)銷售價格預計達到2萬美元/平方米，而在Masterise成為這個項目的開發商後，更名為Central One，預計銷售價格增加到2.5萬美元/平方米甚至更高；還有Masterise從Minh Huy Land手中買下的胡志明市巴山（Ba Son）地塊，也宣佈更名為Grand Marina，以100萬美元1套的價格出售，每平米均價達到1.8萬美元，成為越南售價最高的公寓之一。

 

關於Masterise這兩個項目，我們也在往期推送中進行了詳細介紹，歡迎回顧：

 

《或成越南最貴公寓，細數均價18000美元/平項目的前世今生》

 

《投資5億美元，胡志明市最貴公寓更換投資商》

 

而這次拍賣的地皮，坐落於守添新區，這個常被類比為上海浦東新區的越南明日之星，未來消費者們對該地段專案的興趣，也將受其開發進展影響。

 

2002-2030年，守添新區發展變化以未來規劃圖 圖源：JLL

 

就像JLL仲量聯行提到，除去市場因素，守添新區開發專案還會受到場地清理、基礎設施建設補償、鼓勵性投資政策等影響；想要吸引更多目標消費者的購買興趣，買地，還只是第一步中的一小部分。

 

02 成為熱點的土地拍賣會落幕，誰將從這場拍賣中受益？

 

胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃州先生（Lê Hoàng Châu）分析，這次拍賣結果，將有三方從中受益頗多：當地政府從拍賣中獲得的土地財政收入，已在守添新區投資的投資者或開發商通過新的市場價獲利、當地銀行或將加入這筆業務的貸款服務。

 

尤其是守德市稅務局，或成為這場拍賣中受益最多的一方。

 

在12月15日才正式成立的守德市稅務分局，隸屬於胡志明市稅務局，是原守德稅務分局、胡志明市9郡稅務分局和2郡稅務分局合併成立，一躍成為越南稅收和納稅人數最多的分局之一。

 

守德市稅務分局成立儀式 圖源：TCT

 

這場土地拍賣，4塊土地總面積近3萬平方米，拍賣總價超過16億美元。如果這4塊土地的購買企業都按時支付款項，則守德市稅務局靠著這筆收入，就已經提前完成了2022年全年預計收入。

 

03 高昂地價，會讓在周圍開發專案的同行內卷起來嗎？

 

這場創下越南土地拍賣價格新紀錄的拍賣會落幕，許多業界人士也對此提出擔憂，不確定這個價格是否會讓周遭土地和開放商“卷”起來，影響整個守添新區的房地產項目開發和定價。

 

就在當地房地產行業開始討論這個問題時，更多人卻發現，胡志明市基礎設施投資股份公司（Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company，簡稱CII），可能是受到這場拍賣會影響最大的房地產同行。

 

CII擁有的相鄰地塊 圖源：Chí Hùng

 

這次拍賣出的4塊土地編號為：3-5、3-8、3-9和3-12。而旁邊的3-1、3-2、3-6、3-13、3-15和3-16這5塊土地，開發商都是CII。在旁邊的4號區域，CII還擁有4-7和4-8這2塊土地。總面積超過9公頃，預計將為CII帶來超過11.43億美元的收入。目前，3-1、3-2、3-6、4-7和4-8等地塊是已經交付並投入使用的小高層公寓產品，未來銷售價格將從3千-5千美元/平方米不等，具體取決於未來開盤時間。

 

 

而3-15和3-16地塊，則是2017年CII與香港置地正式簽訂合作協定，共同開發的面積約3.5公頃、總投資超過4億美元的公寓項目River Park（現項目名：The River Thu Thiem）。關於合作開發這一決定，CII總經理曾表示，CII目前發展策略趨向自己購買土地儲備、與專業房地產商合作，鎖定最低利潤。不過，在該合作協定簽署不到一年的時間，香港置地就悄然退出這個項目，原因至今尚未公開。

 

正在修建中、掛上Refico標識的River Park 圖源：H.K

 

2020年第一季度，CII將River Park（The River Thu Thiem）項目的80%股份轉讓給了Refico的子公司之一：City Garden，實現了近1700萬美元的財務收入；剩下的20%則在2020年9月轉讓給了Kalas公司和阮長山先生（Nguyễn Trường Sơn），並由此獲得844萬美元的財務收入。

 

不僅CII，旁邊3-3、3-7和3-11地塊，總面積約4公頃，都是由來自韓國的GS E&C買下。現在正在這些土地上建設的項目名為Thủ Thiêm Zeit，預計將建成6棟12-32層高的公寓，售價將超過7千美元/平方米。

 

GS E&C擁有的守添新區土地 圖源：Chí Hùng

 

雖然守添新區的土地，基本上都已經被越南國內外各大型房地產開發商爭先搶下，但是城區內尚還有近80公頃、被劃分為51塊的土地尚未拍賣。預計在2022年初，胡志明市將繼續舉辦剩餘土地的拍賣會。

 

 

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