陪伴十多年后，新加坡Keppel为何退出越南Empire City项目？

胡志明市（TP HCM）首添新都市区（Khu đô thị mới Thủ Thiêm）的Empire City曾经是最受期待的大型住宅项目之一，如今这个原本规划总投资约12亿美元的项目，仍有不少后续工程没有落地，甚至连最醒目的88层高塔也还停留在规划阶段。

最近，来自新加坡的Keppel集团宣布，将持有超过十年的Empire City全部40%股权，以2.7亿美元出售。表面上看，这只是一次投资退出；但把前后几年的土地费用争议、仲裁以及项目进度放在一起看，事情就没有那么简单了。

2.7亿美元出售40%股权，Keppel开始调整房地产投资

Keppel已签署有条件协议，将自己在帝王城合资有限责任公司（Empire City LLC）的全部40%出资转让，交易价格约为2.7亿美元，预计在2026年第四季完成。

这40%股权会分成两部分出售：20%转让给越南本地公司Denver Power Vietnam Company Limited，另外20%转让给Golden Axis Company Limited。买方会分3期现金付款，最后一期要等主管机关批准股权转让登记后才支付。

对Keppel来说，这次交易更像是一次投资组合调整。集团近年希望把更多资产交给专业团队管理和营运，减少自己长期直接持有的非核心房地产项目。按照公司公布的说法，这笔交易不会对今年的每股净有形资产和每股盈余造成重大影响。

换句话说，Keppel不是单纯因为「卖不动」才退出，而是在重新安排自己的资金。但问题在于，为什么偏偏是Empire City？这就要回到项目本身。

Empire City项目航拍图，对岸为胡志明市核心城区。图源：https://znews.vn/

12亿美元的项目，为什么十多年后还没有全部建完？

Empire City最初公布的总投资约12亿美元，2015年前后就开始推进，原本计划分4个阶段建设，并希望在2022年前完成。

但时间过去后，项目的进度和最初计划相差很大。目前已经交付的主要是三个住宅分区Linden Residences（MU4）、Tilia Residences（MU7）和Cove Residences（MU11），合计约1,200套住宅。

更关键的是土地手续。项目一共获交9块土地，目前只有3块取得土地使用权状。这意味着后面的建设并不是想开工就能开工，部分工程一直受到法律和土地问题影响。

最有代表性的，就是那座88层高的摩天大楼。它原本被视为首添新都市区的重要地标，但到现在仍然没有真正动工。

所以，Empire City的问题并不是单纯「房子卖得好不好」，而是土地、财务和法律手续一直没有完全理顺。

Empire City项目动工多年后，仅完成了三个分区的交付。图源：https://znews.vn/

土地费用成为最大争议，Keppel甚至把合作伙伴告上国际仲裁

真正让事情变复杂的，是土地费用。

2025年底，项目公司收到通知，需要补缴2.61亿美元（6.87万亿越南盾）的额外土地使用费。由于这笔金额巨大项目公司也曾向政府提出重新审查和调整土地使用费的要求。

更早之前，项目公司已经向胡志明市（TP HCM）方面提出，希望不要按照最新方式追收超过约3.35亿美元（8.8万亿越南盾）的土地费用。项目公司认为，2016年取得土地时已经按照当时规定完成相关财务义务，后来政策和计算方式的变化，不应该全部由企业承担。

这场争议最后还延伸到Keppel和越南合作伙伴之间。

今年4月，Keppel的子公司Corredance Pte. Ltd.向新加坡国际仲裁中心（SIAC）提出仲裁，要求Denver Power Ltd.、进福房地产股份公司（CTCP Bất động sản Tiến Phước）和陈泰房地产有限责任公司（Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái）按照投资协议承担相关土地费用。

Keppel的理由很直接：投资协议里对法律批准和土地财务义务有相关承诺，因此这笔额外土地费用不应由Keppel自己承担。

而就在这个背景下，Empire City LLC在8月5日已完成缴纳近约2.01亿美元（5.3万亿越南盾）的额外土地使用费，同时仍在要求重新检视3.6%的滞纳金。

新加坡Keppel集团，此次宣布出售Empire City全部40%股权。图源：https://vietstock.vn/

Empire City的故事，也反映了越南大型房地产项目的一个现实

Empire City的经历之所以值得关注，不只是因为Keppel退出，更因为它把越南大型房地产项目最容易遇到的问题集中在了一起：土地取得、规划调整和财务义务，以及外资公司和越南本土公司如何分清权责义务。

Empire City的项目公司此前还面临税款、罚款和滞纳金等问题。数据显示，截至2026年3月26日，相关欠款合计约2.65亿美元（6.97万亿越南盾），其中约6,300万美元（1.64万亿越南盾）已逾期90天以上。

位于西贡河畔守添（Thu Thiem）城区的房地产。图源：https://vnexpress.net/

对外资投资者来说，在看越南项目时，也不只是项目位置有多好、未来能卖多少钱，而是土地财务义务到底有没有厘清、每一块土地的法律状态如何，以及开发商的合作协议里不同股东的责任义务。

Keppel这次以2.7亿美元退出Empire City，交易本身可能只是资产组合调整的一部分。但放到Empire City十多年的发展历程里看，这也提醒许多要进入越南市场的外资开发商：虽然目前越南地产项目的审批流程都在松动进度也比以前更快，但是总的来说在越南做大型房地产项目，拿到一块好土地只是开始，真正考验耐心的，往往是后续的土地的法律和流程不确定性问题。

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