[史上最全] 越南房地产开发全流程

 

以下是房地产开发全流程：

 

第0步：提前思考如何获得项目土地、地段以及项目定位？

第1步：申请投资项目决议书

第2步：基础设施投资计划批准

第 3 步：决定批准 1/500规划图

第4步：获得项目土地权证（项目红皮书）

第 5步 ：申请施工许可证

第 6步：为购房者发放粉红皮书

 

请留意这是一个大概的流程，根据不同的项目，有些流程或者执行顺序不同。 另外，根据越南法律法规变化，这些流程也会随之调整。 想要了解全部开发流程以及各个环节的不可描述之细节，请联系微信或line ID：vnlandnote

 

第0步：提前思考如何获得项目土地、地段以及项目定位？

 

对于不同性质的项目土地，后续的流程会有所不同，前期需要考虑以什么方式获得土地是在法律风险小的情况下程序最简便。 事实上，在民间，”干净”的地块相对稀有，许多地块会参杂农地（稻田、多年生作物用地、生产林地）。 越大型的项目，可能越需要了解前期流程，避免入”坑”。

 

通常有3种方式获得土地：

1.国家划拨土地进行地块项目—>通常针对大型专案

2. 通过土地拍卖—>通常针对大型专案

3. 最常见的是通过公司并购或者通过私人买卖方式获得地块，然后申请投资政策的批准

 

 

第1步：申请投资项目决议书

 

得到开发投资项目的许可，具体来说，就是当地人民委员会的许可，给项目办了一个”出生证”。 这个证明包括：项目基本用途、大致项目计划、投入资金规模、计划实施时间线等。

 

如果开发商申请的项目，符合当地城市规划，申请到的项目会有书面的“ABC公司投资开发XYZ项目的投资许可书” 。 根据项目规模大小，对接的人民委员会级别可能是是区级、市级甚至到国家级。 打个比方，如果您想在平阳省土龙木市做一个土地项目，必须向土龙木市市级人民委员会申请，对于较大规模的项目，对接的可能就要上交至平阳省省级人民委员会。

 

但是这份许可文件不是永久有效，而是有时间限制，在此期限内，开发商须完成投资申请中的执行程序。 如果逾期的话，需要申请延期或者重新申请。

 

关于申请文件上交所涉及的政府部门单位以及每一步的操作流程，请联系微信或line ID：vnlandnote

 

如果项目需要拆迁补偿，需在获得投资许可后进行拆迁补偿

这对于许多越南本地开发商来说，被认为是最重要的一步之一了，决定了一个土地项目在做房地产项目的过程中的成败。 拆迁补偿的过程伴随着高风险，开发商必须征集项目域内至少 60-70% 的土地面积。 而有很多项目因为没有补偿征集到足够的土地比例而失败。

在这个过程中，越南政府会有补偿委员会在项目中做拆迁补偿统计、分配、估价。 这时候，开发商会通过补偿委员给予补偿。

 

第2步：基础设施投资计划批准

 

在这一步，投资者必须通过建设规划厅（Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc）审批”基础设施投资计划”。 包括住商占比、建设密度、楼高、学校医院用地等。

 

当有基础设施投资计划时，聘请公司设计场地，包括：道路、公用事业、电力、水、下水道、灯光等。

 

 

第 3 步：决定批准 1/500规划图

 

通过区人民委员会，如果同意上述基建投资方案，则通过“基建投资计划” ，接着审批1/500比例规划图。

 

1/500比例图规划主要是针对大于 5公顷的项目或者大于2公顷的高层公寓项目，小于这个规模的项目只需提供总地面和建筑规划（比1/500更粗略的版本）

 

1/500规划图通常是确立项目的正式阶段，开发商需要在1/500规划图中表明项目的各方面细节。

 

通常，1/500包括：

-项目边界，各建筑、景观的排列、尺寸

-建筑密度、高度、层数

-基础设施细节规划：路宽、人行道、景观设计等

-人口规模、排水、负电、生活用水有多少立方米等

 

案例：龙安Tan Do – Duc Hoa住宅区1/500规划项目批准文件

 

1/500规划图这一步骤尤为重要，也是由于它是政府计算土地使用费、税费等的重要依据之一。

 

1/500规划审批通过之后，通常也是外资进场的时候。 外资一般通过公司并购的方式，将持有土地及项目规划的公司股权买下，之后主要负责施工、销售等工作。 有些外资也会前期与越南合作方交定金，将项目先定下来，在越南方将前期审批流程走完后，再付尾款（通常价格会比走完全部流程的项目便宜，外资承担部分风险）。

 

虽然部分外资不会参与在前期审批工作，但在决定购买股权时，需要审慎考虑项目的法规可行性，通过尽职调查了解项目是否有完备的审批文件。

 

想知道1/500规划图审批流程到底有多少”坑”？ 如果避免，请联系微信或line ID：vnlandnote

 

 

第4步：获得项目土地权证（项目红皮书）

 

这一步需要获得以项目为单位的土地使用权证（项目红皮书）。 首先，向当地的自然资源与环境厅申请，自然资源厅评估土地使用需求、土地分配或土地租赁条件。

 

自然资源厅会根据土地类型出具土地使用目的、面积和存续时间：

 

-对于土地租赁的工程类型，确定土地租赁方式为年付或一次性支付整个租赁期间的土地租赁，土地租赁期限不超过50年，特殊情况不超过70年

– 公寓楼建设项目、房屋买卖结合租赁、土地使用期限不超过50年，也有一些特殊情况不超过70年

 

接着，到了最旷日费时的一步，等待相关部门确定土地使用费和地价。

 

土地使用费定价方法有n种，如何计算？ 如何估价？ 想了解更多，请联系微信或line ID：vnlandnote

 

批准地价决定后，自然资源与环境部将申请转至土地登记处; 然后土地登记处将档案转给税务部门->税务部门确定应缴金额并出具通知->土地使用费缴纳通知或土地租金支付通知->投资者缴纳土地使用费或土地租金 – > 税务机关确定税费。

 

 

第 5步 ：申请施工许可证

 

施工许可证是越南政府签发给投资者的用于新建、翻新或搬迁工程的法律文件。 针对于房地产开发的施工许可具体范围包括交通、通讯、能源供应、公共照明、供水、收集和处理工程、废水处理和地上建筑工程。

 

申请时，需将文件递交给当地建设部和人民委员会。 通常施工许可证12个月有效，若工程尚未开工，需申请延长施工许可证。 每张施工许可最多续期2次，每次续期12个月。 如果过期，需要重新申请。

案例：土地工程施工许可证

 

 

严格来说，得到施工许可证或者地基施工许可时，开发商具备了销售房产的条件。 有些开发商可以前期1/500规划图批准时，结合项目信息来宣传，但在此时和购房者签署的只是合作合同等，不能是买卖合同。

 

有关何时能进行销售，参照以下条件：

1.有土地使用权文件、工程档案、主管部门批准的施工图设计、需要施工许可证的施工许可证、工程验收文件，按项目进度完成相应技术基础设施的建设;

2.项目投资方必须按照批准的1/500详细建设规划完成基础设施建设投资，包括技术和基础设施工程; 确保与该地区的公共基础设施系统的连接; 确保提供基本服务，包括电力供应、供水、排水、废物收集;

3.开发商必须履行与项目土地相关的财务义务，包括土地使用费和土地租金; 与土地有关的税费和收费;

4.不存在土地使用权纠纷; 不存在法律纠纷;

（根据《土地法》第 194 条，5 月 15 日第 43/2014/ND-CP 号法令第 41 条; 《房地产经营法》第 9 条和第 55 条）

 

第 6步：为购房者发放粉红皮书

 

通常到这一步，开发商已经进行到了交房环节甚至购房者入驻很久之后。 这是所有流程的最后一步。 给购房者发放产权证的前提是：确定开发商交完所有土地使用费和税费后，并且工程完工验收。

 

此时，开发商可向当地土地登记处（隶属于人民委员会）申请为购房者发放房地产产权证（红皮书或粉红皮书）。 开发商可能须要返还项目的总粉红皮书（或包括多地块的粉皮书）。

 

当然，由于在施工完成50%左右的时候，购房者的买卖合同（还没拿到粉红皮书之前）可以在房产市场进行交易，购房者对于这个环节态度较为开放，操作也较为灵活。

 

 

最后，无论你是潜在开发商，还是房产经纪人或是购房者，深入了解这些步骤都有助于看清越南房产政策流程作出预判，辨别真的合法地产项目，甚至是避免被其他开发商或合作方”套路”。 想了解开发地产项目全流程完整版，请联系微信或line ID：vnlandnote

 

 

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