陪伴十多年後，新加坡Keppel為何退出越南Empire City項目？

胡志明市（TP HCM）首添新都市區（Khu đô thị mới Thủ Thiêm）的Empire City曾經是最受期待的大型住宅項目之一，如今這個原本規劃總投資約12億美元的項目，仍有不少後續工程沒有落地，甚至連最醒目的88層高塔也還停留在規劃階段。

 

最近，來自新加坡的Keppel集團宣佈，將持有超過十年的Empire City全部40%股權，以2.7億美元出售。表面上看，這只是一次投資退出；但把前後幾年的土地費用爭議、仲裁以及項目進度放在一起看，事情就沒有那麼簡單了。

 

2.7億美元出售40%股權，Keppel開始調整房地產投資

 

Keppel已簽署有條件協議，將自己在帝王城合資有限責任公司（Empire City LLC）的全部40%出資轉讓，交易價格約為2.7億美元，預計在2026年第四季完成。

 

這40%股權會分成兩部分出售：20%轉讓給越南本地公司Denver Power Vietnam Company Limited，另外20%轉讓給Golden Axis Company Limited。買方會分3期現金付款，最後一期要等主管機關批准股權轉讓登記後才支付。

 

對Keppel來說，這次交易更像是一次投資組合調整。集團近年希望把更多資產交給專業團隊管理和營運，減少自己長期直接持有的非核心房地產項目。按照公司公佈的說法，這筆交易不會對今年的每股淨有形資產和每股盈餘造成重大影響。

 

換句話說，Keppel不是單純因為「賣不動」才退出，而是在重新安排自己的資金。但問題在於，為什麼偏偏是Empire City？這就要回到項目本身。

 

Empire City項目航拍圖，對岸為胡志明市核心城區。圖源：https://znews.vn/

 

12億美元的項目，為什麼十多年後還沒有全部建完？

 

Empire City最初公佈的總投資約12億美元，2015年前後就開始推進，原本計畫分4個階段建設，並希望在2022年前完成。

 

但時間過去後，項目的進度和最初計畫相差很大。目前已經交付的主要是三個住宅分區Linden Residences（MU4）、Tilia Residences（MU7）和Cove Residences（MU11），合計約1,200套住宅。

 

更關鍵的是土地手續。項目一共獲交9塊土地，目前只有3塊取得土地使用權狀。這意味著後面的建設並不是想開工就能開工，部分工程一直受到法律和土地問題影響。

 

最有代表性的，就是那座88層高的摩天大樓。它原本被視為首添新都市區的重要地標，但到現在仍然沒有真正動工。

 

所以，Empire City的問題並不是單純「房子賣得好不好」，而是土地、財務和法律手續一直沒有完全理順。

 

Empire City項目動工多年後，僅完成了三個分區的交付。圖源：https://znews.vn/

 

土地費用成為最大爭議，Keppel甚至把合作夥伴告上國際仲裁

 

真正讓事情變複雜的，是土地費用。

 

2025年底，項目公司收到通知，需要補繳2.61億美元（6.87萬億越南盾）的額外土地使用費。由於這筆金額巨大項目公司也曾向政府提出重新審查和調整土地使用費的要求。

 

更早之前，項目公司已經向胡志明市（TP HCM）方面提出，希望不要按照最新方式追收超過約3.35億美元（8.8萬億越南盾）的土地費用。項目公司認為，2016年取得土地時已經按照當時規定完成相關財務義務，後來政策和計算方式的變化，不應該全部由企業承擔。

 

這場爭議最後還延伸到Keppel和越南合作夥伴之間。

 

今年4月，Keppel的子公司Corredance Pte. Ltd.向新加坡國際仲裁中心（SIAC）提出仲裁，要求Denver Power Ltd.、進福房地產股份公司（CTCP Bất động sản Tiến Phước）和陳泰房地產有限責任公司（Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái）按照投資協定承擔相關土地費用。

 

Keppel的理由很直接：投資協定裡對法律批准和土地財務義務有相關承諾，因此這筆額外土地費用不應由Keppel自己承擔。

 

而就在這個背景下，Empire City LLC在8月5日已完成繳納近約2.01億美元（5.3萬億越南盾）的額外土地使用費，同時仍在要求重新檢視3.6%的滯納金。

 

新加坡Keppel集團，此次宣佈出售Empire City全部40%股權。圖源：https://vietstock.vn/

 

Empire City的故事，也反映了越南大型房地產項目的一個現實

 

Empire City的經歷之所以值得關注，不只是因為Keppel退出，更因為它把越南大型房地產項目最容易遇到的問題集中在了一起：土地取得、規劃調整和財務義務，以及外資公司和越南本土公司如何分清權責義務。

 

Empire City的項目公司此前還面臨稅款、罰款和滯納金等問題。資料顯示，截至2026年3月26日，相關欠款合計約2.65億美元（6.97萬億越南盾），其中約6,300萬美元（1.64萬億越南盾）已逾期90天以上。

 

位於西貢河畔守添（Thu Thiem）城區的房地產。圖源：https://vnexpress.net/

對外資投資者來說，在看越南項目時，也不只是項目位置有多好、未來能賣多少錢，而是土地財務義務到底有沒有厘清、每一塊土地的法律狀態如何，以及開發商的合作協定裡不同股東的責任義務。

Keppel這次以2.7億美元退出Empire City，交易本身可能只是資產組合調整的一部分。但放到Empire City十多年的發展歷程裡看，這也提醒許多要進入越南市場的外資開發商：雖然目前越南地產項目的審批流程都在鬆動進度也比以前更快，但是總的來說在越南做大型房地產項目，拿到一塊好土地只是開始，真正考驗耐心的，往往是後續的土地的法律和流程不確定性問題。

 

 

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