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越南變動的土地市場,從回收土地到法案修改

15:59 越南投資札記 瀏覽 947

2022年9月底,位於胡志明市1郡黃金地段,隸屬於越南貿易服務和建設有限公司(Việt Hân Sài Gòn)一塊6274平米的土地,被胡志明市人民委員會宣佈收回。

 

根據公告,這本是公有屬性的土地,但是經由Vinafood聯合其商業夥伴進行的一系列違規操作,使得這塊土地轉化為了私人所有。

 

被胡志明市人民委員會回收的土地 圖源:ndh.vn

 

更讓官方質疑的是,多年來,Vinafood提案的建設寫字樓和高層公寓項目,因為資金不足等原因,一直沒有真正開發實施起來,導致這麼大片黃金土地,多年來一直荒蕪廢棄,現在甚至淪為了停車場,還貼滿了危牆警告。

 

接下來,胡志明市土地基金髮展中心將回收這塊土地的所有權,而這塊土地的命運,也僅僅是越南土地市場變動的一個縮影。

 

01 越南官方:使用效率過低的土地,需要多考慮其操作複雜性

 

其實,近幾年,越南回收了不少使用低效的土地。

 

有些開發商,憑借漂亮的建設效果圖拿地,到手後卻遲遲不動工,導致黃金地段的土地廢棄多年,對於官方來說,無疑是一種嚴重的公共資源浪費。

 

被胡志明市人民委員會回收的土地 圖源:ndh.vn

 

對此,胡志明市工業和出口加工區(Hepza)的管理委員會負責人表示,雖然2003年、2013年到現在,多個版本的土地法都要求項目方盡快拿地,但是一個項目從規劃到實施可能需要數十年到時間,許多項目都因為這一塊時間成本過高,而導致流動資金陷入困境。

 

另一個潛在問題,則是土地價格的變化。

 

例如一個開發商,在拿地規劃公寓時的地價,和若干年後項目完工出售時的地價,或許差價可以達到數倍。而地鐵、高鐵站等基礎建設的拿地和回收更為複雜,雖然地鐵站的工程只有一小部分,但是周圍一公里的地價都會因為修了這個地鐵站而直線上升。

 

Điểm danh các dự án đường sắt đô thị Tp.HCM 胡志明市修建好的地鐵線 圖源:vneconomy.vn

 

這位負責人表示:「自從地鐵一號線開工以來,沿線一些地價上漲高達15倍,但是如果修建地鐵的土地因為規劃變動等被回收,周圍土地價格的變化,往往會被忽略。」

 

02 土地法修訂會議,最受人們關注的是什麼?

 

面對回收土地流程中,如此錯綜複雜的情況,越南也召開了一場土地法修訂討論會,各行專家、議會代表、官方工作人員等,就土地估價和徵地,這兩個問題展開商討。

 

越南地價最高的區域之一,胡志明市市中心 圖源:vnexpress.net

 

國民議會代表陳氏紅青(Tran Thi Hong Thanh)談到,在收回土地時,對土地估價的流暢要公開透明,同時要完善問責機制,尤其是當雙方因為土地價格而產生爭論時,此時要找哪個機構進行調節等,都需要在土地法中規定清楚。

 

這位代表也聊到,取消地價等級,是希望以更接近市場實際的價格,對回收土地進行定價,但是現在,一些土地價格的規定並不具體,給予市場一些投機空間;而在取消地價等級後,土地價格一片上漲,土地使用者付出更多的稅費和土地使用費,這些費用又被轉移到房地產價格中,導致越南房價隨之上漲,不利於低收入和弱勢群體購買居住用房。

 

照片注释

越南修建中的房地產項目 圖源:Danh Lam/TTXVN

 

另一位議會代表陳廷文(Lam Dong)也提出了同樣的疑慮,土地定價過程仍然不夠公開透明,建議在土地法的修訂中,買賣雙方應當就不同地段、不同地價,根據當時的市場價格做出明確規定,讓地價的制定,從行政管理領域,轉移到公共經濟領域中來。

 

關於徵地權益的問題,也是大家討論的一個熱點。

 

議會代表邁氏芳華(Mai Thi Phuong Hoa)強調,關於國防安全用地的土地徵收,目前規定還相當不完善,哪些是「真正必要」的條件,都沒有給出具體的指導,相關的群眾、企業和國家的利益,很難說都得到了全面保障。

 

許多代表也提到,當群眾的土地被徵收時,他們失去的不僅是一塊地,還有其他損失,例如或許這塊地是一家人的唯一收入來源、祖祖輩輩傳下來的財產等,應當增加被徵地人民的就業、補償資金等方面出台更多新政策。

 

Ảnh minh họa

越南正在清理中的土地 圖源:vneconomy.vn

 

如何確定條件和標準,這些需要量化的問題,是越南土地法修改中,必須謹慎考慮的問題。

 

而原國土資源部副部長鄧雄武先生(Dang Hung Vo)更加站在市場經濟的角度,強調企業與政府分工,土地法的重點,應當放在討論如何管理這片土地,例如土地使用權的分配、行政程序的制定、如何平衡參與方之間的關係等。

 

這位土地資源管理專家和大家分享到,有關土地法修訂,最需要澄清的兩個重點是使用的公平,有效的定價和徵收機制。土地的價格,應當是由市場決定,而不只是官方制定。因此,有必要明確哪些增值是國家創造的,哪些是企業和投資者創造的。

 

越南地鐵建成後,周圍的房價也隨之水漲船高 圖源:Huy Hùng/TTXVN

 

尤其是當國家投資道路、橋梁或公用事業基礎設施時,一塊土地的價值突然增加,國家必須有一個機制來收回它基建投入的成本。相反,如果一個地區的土地價格是由民營企業帶動起來的,而這塊土地原本是農業用地,周圍沒有公用事業基礎設施,但民營企業(尤其是開發商),在基礎設施、公用事業和建築上投入大量成本,導致該地區地價發生變化時,企業也需要獲得因其投資而產生的附加值。國家必須公平,不能向企業收取很高的土地價格。

 

原國土資源部副部長鄧雄武(Dang Hung Vo)先生指出,在這樣的前提下,一個獨立、公平、透明的地價評估單位,就顯得非常重要了。

 

03 群眾意見徵集開啓,越南土地法未來將會走向何方?

 

11月中旬,越南副總理黎文成(Le Van Thanh)簽署了第150NQ-CP號決議,頒布即將完成土地法修訂的計劃。

 

越南官方希望,能將土地管理和使用制度的目標具體化,在2023年完成修訂內容,再報給國會審批,通過後,將於2024年4月由政府頒布修改後的最終法案。

 

Ảnh minh hoạ.

越南修建中的房地產項目 圖源:vneconomy.vn

 

越南政府門戶網站和國土資源部門戶網站,將發佈《土地法修訂草案》,於2022年12月到2023年1月向社會公開徵集意見,最終在2023年3月10日前報政府,廣開言路,以啓新樣貌。

 

 

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