越南政府緊急開會：對房地產市場的流動性、資金困局，共商對策

 

越南房地產商近期的日子，確實有些挑戰。

信貸空間的收緊造成的流動資金匱乏，進而導致的專案規模收縮、裁員、股票下跌……2022年11月初，面對越南房地產、尤其是南部各房地產商當下面臨的這些困境，越南建設部召開緊急會議，希望和各房地產商一起，找到對策，共度難關。

參與會議的房地產商中，不乏許多我們熟悉的名字：Novaland、Becamex、戴安（Dai An）、富美興（Phu My Hung）等，而總部在稍遠一些的企業，例如Vingroup、Sungroup、TNG等，也都參與了本次會議的線上討論。

胡志明市新建中的樓盤 圖源：Quỳnh Danh/zingnews.vn

能讓越南建設部牽頭，召集如此多知名房地產商參與會議，令人不禁發問，當下的越南房地產市場，究竟面對著怎樣的困境，這種局面又有多嚴峻？

 

01 縮減規模、裁員、信貸資金嚴重不足……越南房地產行業面對的困境

當下的越南房地產市場有多艱難？

直接的呈現，是人們紛紛開始拋售房地產股票。11月初的股票市場，出現例如發達地產（Phát Đạt）房地產的股票PDR，連續下跌14天，而僅過去一個月，就跌了30%，主要是由於發達地產董事長阮文達拋售70多萬檔股票。除了發達地產（PDR），還有Novaland（NVL）、哈都集團（Hà Đô Group）等一系列房地產主題股票，都接連被投資者拋售，整個板塊，似乎跌回去年漲勢較好時候之前。

大幅下跌的越南房地產股 圖源：SSI/ zingnews.vn

從另一個角度來看，這一系列拋售的現實成因。

正如胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃洲先生描述，房地產商在信貸收緊的環境下，正在明顯縮減規模，通過推遲或停止項目、拋售資產、暫停IPO、裁員和降薪等手段，在“缺錢”的大背景下保住流動資金。

黎先生提到，根據他們的最新資料，現在越南有80多家企業的100多個房地產相關專案處於停工狀態，2022年前8個月，房地產企業僅發行了47萬億越南盾的公司債券，與2021年同期相比減少了一半以上。

那麼，越南房地產商們，作為局內人，如何看到他們自己所處的困境呢？

Novaland主席裴成仁(Bui Thanh Nhon)的觀點，或許具有一定代表性。

他談到，目前房地產市場面對的最大困難之一，就是購房者的信貸資金收縮，直接導致房地產商有產品卻賣不出去，收不到資金，即便是像Novaland這樣成熟且有一定社會知名度的大型房企，都面臨著這樣的問題，何況其他中小型房企？

Novaland主席裴成仁(Bui Thanh Nhon) 圖源：Q.ĐỊNH

對此，Novaland計畫將所有業務進行重組，優化人力資源，尤其是現在已經到了2022年第四季度，面對大部分銀行的信貸額度幾乎用完的情況下，盡最大努力，去解決房地產企業的核心環節——維護資金鏈。

為此，Novaland等在內的房地產企業，為了在最後兩個月中獲得資金，可能會不得不以20-30%這樣高的年利率，來獲得新的現金流，不惜一切代價，為了生存下去。

圖源：Quỳnh Danh./ zingnews.vn

富同集團（Phú Đông）總經理吳廣福先生（Ngô Quang Phúc），也持有類似的觀點。

吳先生將當下的越南房地產市場困境總結成三點：法律、資金和規劃。

尤其展現在拿地這一件事情上，土地規劃的話語權掌握在政府手中，如果政府沒有做好規劃，再厲害的房企也無能為力。而即便能夠拿到土地，面對著整個房地產行業信貸一刀切的政策，企業和消費者根本沒有足夠的資金投入其中。

 

02 破局，困難重重的前方，越南房地產該怎麼走

面對這一系列緊急的難題，越南房地產行業，也在努力想辦法自救。

例如胡志明市房地產協會（HOREA）就提出了一系列解決辦法：

最重要的是快速解決那些公共土地歸屬問題，尤其是一些從2017年、甚至更早前就開始進入清理程式的公共土地。

越南正在修建中的城市區 圖源：Quỳnh Danh./ zingnews.vn

另一方面，在徹底追回因為貪污腐敗造成的國有資產損失中，明確相關企業應盡的財政義務。同時建議篩選10家大型房企，對其進行重點扶持，幫助解決他們在運營中遇到的困難，以加速振興市場。

另外，根據總理2022年8月29日頒發的第13號指令，需要加快制定各省市的都市區和城市商品房投資的標準程式，減少出讓土地手續，增加保障性住房供應。

越南近幾年大熱的工業房地產 圖源：Quỳnh Danh./ zingnews.vn

正如越南國家貨幣金融政策諮詢委員會委員陳遊歷（Trần Du Lịch）博士所說，當下問題的最關鍵解決措施，在於疏通資金鏈、讓市場活起來。

這位金融專家認為，越南企業的生命力非常強，在過往中可以看出，無論面對何種困境，企業都能想辦法通過重組、融資、降低成本，來讓自己活下去。但是，無論企業在怎麼努力，政府壓縮信貸空間，讓大家找不到流動資金來源，終究是事倍功半的。

尤其是，越南房地產行業和相關專家，多方建議，越南國家銀行和政府，將信貸上限再放寬1-2%，增加百萬億越南盾的信貸資金，讓錢流起來，讓市場能真正活起來。

 

 

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