越南工業用地租金再漲？背後原因值得一探！
越南這幾年工業用地價格可謂一路飆升！
2020年，受到疫情影響，大家都尋思著這實體經濟可是最受打擊的，但是越南的工業用地租金不跌反漲！
河內市（Thành phố Hà Nội）與胡志明市（Ho Chi Minh City），一個是越南首都，一個是沿海經濟重地，工業房地產的租金一起拿下全國漲幅top2！
據調查胡志明市（Ho Chi Minh City）的一些工業區，幾年前的地價還在每平方米150美元，而最近已經提高到每平方米300美元！直接翻了一倍！
胡志明市區附近的工業園區 圖片來源：realestatevietnam.com.vn
河內（Thành phố Hà Nội）的工業區地價，也從每平方米155美元，跳到260美元！
而2020年的最後幾個月，一線省市的工業地價與上一季度相比繼續增長了近25％，胡志明市的協福工業區工業區(KCN Hiep Phuoc)和新造工業區（KCN Tan Tao）等工業區的價格上漲了37％。在平陽省，工業區地價普遍上漲了22％。
而目前一線省市的工廠的租金為每月$4-5每平米，而三年前為$3.50每平米。而對於倉庫租金，相比於2019年同期，上漲了10％。
而其他二線省市，工業用地的漲幅也不能小看！
這幾年經濟發展特別突出的同奈省（Tỉnh Đồng Nai），每平方的工業地價從100美元漲到155美元；而毗鄰胡志明西南部的隆安省（Tỉnh Long An），工業地價也從每平方米110美元漲到200美元！
這漲幅快趕上咱們十年前的房價漲幅了，當然，越南工業用房地產租金能漲這麼快，背後一定是有很多因素影響的，我們今天就和大家一起簡單分析一下：
01 外企投資多，“世界工廠”潛力股
大家都知道，越南，現在已經吸引了蘋果、富士康、夏普、三星、耐克、優衣庫、聯想等國際知名大企業來投資建廠。
耐克Nike在越南的工廠 圖片來源：businessinsider.com
大家都排著隊等著拿地的號碼牌，但是現在能開發的工業用地也就批了那麼點，當然供不應求，價格一路上漲！
02 稅收優惠多，政策鼓勵工業建廠
越南可以說是亞洲稅收政策最具競爭力的國家之一。
公司可以從企業所得稅、固定資產進口稅以及免收土地租金政策中獲益。特別是前兩年免征20％的企業所得稅，之後四年減免50％的優惠政策，這些優惠尤其優先適用於工業或高科技製造業。
同時越南也是東南亞關稅優惠最多的國家。越南作為加入最多自貿協議的國家之一，對於以出口為主的廠商，能大幅度降低關稅成本，有十分誘人的成本優勢。
為了拿到這些優惠，相關行業新開設的企業也增多，相應新的工業用地需求自然也增加了。
03 政策也有限制，園區規劃限入嚴格
優惠政策雖多，自然也會有相應的限制！
越南工業園也嚴格按照自己規劃的功能招商引資，比如規劃是說的是要做消費類電子產品製造，那管委會基本就只看這個行業的企業交的入園申請。即便你實在有特殊情況，那也要先申請調整園區規劃，其他行業的企業才能得到入園機會！
廣南省(Tỉnh Quảng Nam)大型汽車零部件工業園 圖片來源：vietnamnews.vn
這當然進一步導致需要建廠的企業選擇範圍縮小，從而造成僧多粥少，價格也一路上漲。
簡單來說，越南這幾年工業用地價格上漲，背後主要還是需求增長在推動。
其中一部分需求來自於國際主流基金公司。過去兩年中，有超過30億美元的工業地產的投資來自於私募股權基金，機構基金和養老基金。
2018年，國際私募股權公司，華平投資（Warburg Pincus）在越南開發120公頃的工廠和物流倉庫。
來自香港的房地產私募股權公司——基匯資本（Gaw Capital Partners）將投資2億美元建設高規格物流倉庫和工業廠房。今年1月份將在北越的太原省（Thai Nguyen）開幕第一個工業地產專案。
2020年疫情期間，來自於悉尼的物流開發商LOGOS正式宣佈進入越南，創立了一個約為3.5億美元的投資組合，投資北越的工業地產。目前已在北寧省的新加坡工業園區（VSIP Bac Ninh）部署13公頃的工業用地。
而隨著越南經濟發展，更多工業製造業開設生產線，在後疫情時代依然交出亮眼成績的越南，未來或許也將迎來更完善、更成熟的發展模式，會有更多新機遇等待我們去探索！
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