研究報告| 越南工業園區地價或將繼續上漲，研究機構看好其前景！

 

去越南投資建廠，是近幾年不少國際投資公司的小目標。

 

那麼，這片吸引了無數投資者來此拿地建廠的“工業熱土”，工業房地產行業發展現狀又如何呢？

 

2022年的初夏，5、6月的越南工業房地產行業，可謂是新出不少重要消息。

 

越南某一工業園 圖源：Quỳnh Trần

 

先是5月28日，越南官方頒佈第35/2022/ND-CP號法令，強調精簡開發商行政手續，再到其後，越南多個省市陸續發佈2020-2024年土地價格框架，價格上漲幅度從15-84%不等。

 

一連串消息落地，驚起越南工業房地產行業議論連連。從投資者、政府官方到當地開發商，都開始討論這一行業的現狀和未來走向。

 

今天，就和我們一起瞭解，越南工業房地產在2022年上半年值得關注的動向和消息。

 

01 土地供應收緊，多地上調工業用地價格

 

2022年5月28日，越南頒佈的第35/2022/ND-CP號法令取代了第82/2018/ND-CP號法令。

 

值得劃重點的是，這個法令非常強調減少設立工業區的程式，希望能更大程度幫助精簡工業區開發商要處理的行政手續，同時，這一法令也強調，要將管理權下放到各省市人民委員會和投資計畫部門，以提高運作效率，讓項目更快更好落地執行。

 

越南一處工業園 圖源：Quỳnh Trần

 

越南研究機構認為，簡化法律和行政手續，能幫助減少工業園投資許可程式，尤其是能讓不少工業園在獲得投資批准後迅速拿下投資許可證，將開工更快提上日程。

 

2022年第一季度，越南南部有2個工業園投入運營，使得南部工業園土地總面積達到25220公頃；同期，在越南北部也啟動了順城一號工業園，新增租賃用地160公頃，使得越南北方工業用地總面積超過了10024公頃。

 

雖然這一系列資料，讓越南工業房地產行業看似正風生水起，前途無量。

 

但是，也正如越南知名券商機構SSI提到，雖然工業投資許可證的法律程式得到精簡，但是對開發商來說，拆遷這種大難題依然沒有得到實質性的解決辦法。

 

胡志明市一處工業園 圖源：cafeland.vn

 

展開來說，越南工業用地，拆遷補償費用是許多開發商看到就頭痛的話題。

 

尤其是在各省市發佈的2020-2024年土地價格框架中，對比2015-2019年土地框架，胡志明市平均上調20%，河內市上調了15%，北寧省上調了40%，平福省（Bình Phước）上調了84%。

 

總觀新一批土地價格框架，越南各省市上調幅度都挺大，使得各工業園區的開發項目，也上調了至少60%的投資預算，畢竟拆遷這種大難題，總得需要多留點預算，開發商心裡才更有底。

 

02 土地租賃需求上漲：來自外國投資者的看好

 

預期的價格上漲了，這影響到越南工業園區的租賃需求嗎？

 

2022年第一季度，越南一共新建了9個工業區，總面積為2472公頃，項目總投資達到12.7億美元。而這些工業園區，按照3-4年建設期推算，估計會在2023年底到2025年間投入使用。

 

越南2022年第一季度新增的9個工業園 圖源：SSI

 

而隨著疫苗的廣泛普及，越南盾的幣值穩定，以及越南不斷推出的吸引外國投資政策，例如經營前4年免除企業所得稅、未來5年企業所得稅減半、工業園區工人們的社會住房優惠政策等，多個外在和內在因素共同刺激，讓越南內部營商環境有了質的提升。

 

最顯著的結果，就是流入越南工業房地產的外國直接投資，還在持續增長。

 

例如，2022年VSIP工業園北寧項目增資近9.41億美元，歌爾集團（Goertek）在北寧Que Vo工業園區製造廠項目增資近3.06億美元，而在VSIP 3工業園區，這個項目剛開工，就有30多個企業表示有接觸意向，相當於有175公頃的工業用地都已經有企業表示中意。

 

 

越南2022年第一季度新增的製造業投資 圖源：SSI

 

另一方面，工業園區租金也保持強勢增長，達到120美元/平方米，同比去年同期增長了9%。

 

據越南土地規劃部稱，截至2021年底，越南全國範圍內已建立397個工業區（包括352個工業區，37個工業區位於沿海工業區，8個工業區位於口岸工業區）。土地總面積約122900公頃，入住率達到70.9%左右，同比變動並不大。

越南研究機構SSI的報告認為，隨著2020-2024年各省土地價格框架的上升，將影響新成立工業區的預測利潤率，與現有工業區50%以上相比，可能下降30-35%；但是，隨著供應的收緊，需求卻一直保持增長，加上疫情影響逐漸退去，越南工業園區的租金預計將以8-20%的速度增長，成為未來幾年的熱門投資標的。

 

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