越南再改土地法，閒置土地要加稅？

2024年才實施新版《土地法》，越南政府如今又提出大幅修訂。土地價格計算、徵地程序和開發期限都將調整，閒置土地也可能面臨更高稅負。這些變化將如何影響越南房地產市場？

 

10月22日，越南政府向國會提交《土地法》修訂草案，準備調整土地定價、徵地補償、開發審批等重要規定。目前草案仍在國會審議。以下整理出這次改革的主要變化，以及可能帶來的市場影響。

 

土地新政將深遠影響越南房地產市場走向。圖源：https://cafef.vn/

 

地價計算將更有章可循

 

土地價格，是越南房地產開發中最容易產生爭議的問題之一。目前，部分項目需要經過個別估價，才能確定開發商應支付的土地費用。估價一旦出現分歧，項目審批就可能延誤。

 

這次《土地法》修法的一個重點，是調整土地價格的計算方式。草案減少項目單獨估價的做法，更多依靠政府公布的土地價格表，再配合價格調整係數計算土地使用費、租金、徵地補償和拍賣起價等。按照草案方向，省級人民議會原則上每3年調整一次價格表和係數，遇到規劃或基礎設施重大變化時仍可調整。

 

對開發商來說，這可能讓拿地成本更容易提前估算，也能減少每個項目反覆估價所花的時間。但土地價格表若跟不上實際市場，仍可能会影響補償金額和地方土地收入。

 

越南正調整土地價格計算方式，未來土地成本和徵地補償將更多依據價格表及調整係數。圖源：https://vneconomy.vn/

 

拿地和徵收程序有望加快

 

在越南，有些住宅項目已取得大部分土地，卻因少數地塊無法完成收購，導致整個工程多年無法動工。越南此前已透過第254號決議和第49號政令建立「超過75%」後可處理剩餘土地的機制，這次修法則準備進一步銜接和完善相關規定。

 

草案也進一步明確土地交付、租賃和用途變更的規定，政府審查企業申請時，會考慮企業過往的土地使用情況和項目進度，並明確哪些項目需要透過拍賣或招標選擇投資者。

 

土地租金可一次繳清或按年繳納，部分施工臨時用地也可簡化交付程序，若能落實，有望縮短開發商等地和辦理手續的時間。

 

土地協議和補償進度往往決定項目能否開工，修法希望讓徵地程序更順暢，也保留居民的補償選擇。圖源：https://laodong.vn/

 

閒置土地的持有成本將提高

 

這次另一個受關注的提案，是對閒置、未使用或延遲使用的土地加徵0.2%稅率，沒有面積上限。另一方面，《土地法》草案也提出，項目土地若長期延遲開發，可能逐年增加額外費用，超過規定期限仍未投入使用，還可能面臨政府收回土地。

 

政策目的是減少企業拿地後長期不開發的情況，讓土地盡快投入建設或流轉。資金充足、手續齊全的開發商，可能有機會接手進度停滯的項目。

 

不過，0.2%稅率目前仍是另一份稅法修正草案。這份提案在國會審查時已提出疑問，包括「閒置土地」如何認定，以及是否會與現行《非農業用地使用稅法》中，針對未按規定使用土地所課徵的0.15%稅率重疊。由於兩者可能適用於相近的土地情況，若同一筆土地同時受到兩項規定約束，便可能產生重複課稅問題，因此提案能否通過及最終適用方式仍未定案。

 

政府準備提高閒置土地的持有成本，鼓勵土地盡快開發，但適用範圍和認定標準仍待釐清。圖源：https://tuoitre.vn/

 

數位化也會影響辦事效率

 

草案還提出為每一宗土地建立全國唯一識別碼，電子土地登記和電子權狀將與紙本具有同等法律效力，政府部門也應直接使用已有資料，減少民眾和企業重複提交文件。

 

對外資企業而言，草案進一步明確企業合併、分立、分拆或轉換組織模式後承接土地使用權的規定。符合條件的外資企業可依法承接原企業或被合併公司的土地使用權，有助於降低企業併購、重組及項目架構調整時的法律不確定性，便利後續開發與資產整合。不過，相關權利承接仍須符合企業法及土地法規定，並非可以不受限制地轉移土地使用權。

 

越南計畫為土地建立唯一識別碼，並推動電子登記，讓查詢、交易和行政辦理更方便。圖源：https://tuoitre.vn/

 

房價變化將取決於新增供應

 

這次改革能否讓越南房價下降，是許多購房者最關心的問題。

 

從市場運作來看，土地成本和審批效率都會影響房價，但影響通常需要一段時間才能反映出來。如果土地估價更快完成，開發商能更早動工；如果原本停滯的項目重新開發，市場就可能增加新的住宅供應。

 

對河內（Hà Nội）、胡志明市（Thành phố Hồ Chí Minh）等需求集中的城市，新增供應有機會減輕部分區域的價格壓力。

 

房價是否下降，仍取決於新增住宅的數量、位置及購房需求。同一座城市裡，新房供應充足的地區，可能面臨較大的價格競爭；供應有限的熱門地段，價格仍可能保持強勢。

 

新住宅項目的入市進度將直接影響市場供需，新增供應充裕的區域有助於緩解房價上漲壓力。圖源：https://thitruongtaichinhtiente.vn/

 

從投資角度來看，這次改革可能進一步拉開不同開發商之間的差距。資金充足、土地手續完善的企業，有機會加快建設，也可能接手財務困難企業的項目。長期依賴持有土地升值、缺乏實際開發能力的企業，則可能面臨更高成本與資金壓力。

 

修法能否見效，還看地方執行

 

這次改革值得關注的市場變化，是土地的投資價值可能愈來愈取決於實際開發能力。未來評估越南房地產項目，除了地段和價格，更應關注土地手續、開工進度與企業資金狀況。能夠順利完成建設並交付的項目，可能比長期等待土地升值的投資更具競爭力。

 

 

 

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