變革中的越南經濟：拍賣和貸款更艱難，從業證報考人數猛增！

2022年開年至今，越南房地產市場一直大戲連連。

從新黃明集團放棄購買胡志明市天價地塊、其老大因為違規拋售債券被捕，到凱德置地5.5億美元出售越南地標、Novaland低調拿下胡志明市停滯13年的豪宅專案，越南各地房企手中土地儲備量翻倍，各地房價也飄忽不定，土地熱的苗頭若隱若現。

來自市場的一連串信號放出，越南官方表示：不等了，該管管了！

01 提高土地拍賣准入門檻，嚴查一波違規行為

越南交通部副部長向各省市人民委員會發出新指令，要求大家加強對房地產市場的土地管理，尤其是黃金地段的土地拍賣活動，建議各方明確規定參與拍賣的組織或個人門檻（資金、開發技術、土地使用規劃等）。

胡志明市東部，越發密集的住宅房屋 圖源：vnexpress.net

河內人民委員會也迅速跟上監管的節奏，要求財政部和各部門小夥伴配合，就土地使用權、採礦權等起拍價格進行磋商，以確保拍賣中的價格真實貼近市場價，不摻水分，不會過於離譜。

同時，河內市人民委員會也拉著司法部、公安局一起，準備嚴查一波全市資產拍賣情況，對拍賣流程、相關信貸等方方面面都查一波，確保拍賣公共財產、土地使用權等活動中沒有違反牟利行為。

胡志明市2021年底拍賣出的天價地塊 圖源：vnexpress.net

胡志明市房地產協會（HoREA）也非常給力地列出具體6項建議，希望能基於2016年的《資產拍賣法》，根據現在房地產市場的實際情況，進一步完善相關法律法規：

1. 嚴格篩選參與者的資質：胡志明市房地產協會建議，參與拍賣的單位持有的資金量，需大於20公頃土地項目開發的20%資金量；此外，參與者還必須具有從信貸機構、外資銀行等管道籌資的能力；

2. 收緊押金監管：除了收取押金外，還應規定參與者總資產高於拍賣價，或有銀行進行資金支持；

3. 根據基層調查、土地資訊收集、市場價格和資料庫相關資訊，來確定具體的土地價格，選擇合理的土地估價方法；

4. 目前規定的初步投標準備期限僅18天，建議延長拍賣文件準備時間到35天；

5. 提高土地使用效率，收回延遲投入使用的拍賣土地；

6. 中標地價僅限參考，不應做為具有代表性的市場價格，以免引發拍賣地塊及其附近的房地產漲價。

02 考證熱：如何加強房地產仲介門檻

根據越南媒體調查，在2022年頭幾個月，申請和參加房地產經紀執業證書考試的人數，比2021年底增加了10倍。

成千上萬的人們希望能參與到這個熱門行業中，從飛速發展的越南房地產行業裡分一杯羹。該考試涉及房地產行業法規系統：《住房法》、《土地法》、《房地產經營法》等，能在備考過程上讓大家對法律法規到實際環節，均有一定瞭解。

越南一個房地產經紀培訓課堂 圖源：vnexpress.net

在胡志明市一所培訓學校，2022年1月時，還只有100多名考生報名參考，但是到了2022年第一季度末，報考人數超過1000人。

該學校領導人談到，2022年頭幾個月，報考人數激增，主要是因為法律正在收緊該行業的人員管理：根據《房地產經營法》規定，從2015年7月1日起，已頒發的房地產經紀證書有5年法律效力，期滿後需要重新學習考試，而2021年正好是第一波5年期滿。

03 限制外國短期貸款流入證券和房地產行業

越南國家銀行出臺相關草案，詳細闡述了信貸機構和企業向外國企業貸款的相關條件。

在這份徵求意見稿中，國家銀行將不允許企業利用短期境外貸款，接受專案轉讓、投資入股、認繳出資、收購企業、實施項目、經營發展項目等長期活動。草案中闡述道，借用短期外債來償還這些中長期用途所產生的債務，會產生流動性風險，違背短期資金流動的性質，以支持暫時性的流動性短缺。

越南公路沿線，都能看到出售土地的攤位 圖源：vnexpress.net

此外，越南國家銀行還認為，如果借款人因為項目轉讓、從其他企業購買股份、購買出資，但不進行專案開發，而是繼續將其轉讓給協力廠商，則經營這種買賣也會造成價格泡沫，對經濟沒有真正的價值。

越南國家銀行表示，企業等工商組織的對外貸款，占全國外債的70-80%，而且在未來十年間的高經濟增長階段，企業必然會繼續增加外國貸款，這會給總理每年批准外國還款指標造成巨大壓力。

未來，越南官方希望限制高風險領域對外資的借貸行為，借來的錢應該明確投入生產經營方面，尤其是為國家經濟發展創造更多附加價值的製造業等相關領域。

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