眾籌買房？越南房地產商Vinhomes推出投資新模式！

 

2022年第三季度， Vinhomes的創始人范日旺先生成立了VMI 房地產投資和管理股份公司（VMI JSC），註冊資本達到18萬億越南盾（約7.4億美元），他本人持股90%。

官方宣稱，這家企業成立初衷，旨在支援小規模投資者們進入二級房地產市場，以提高Vinhomes集團產品的流動性和價值。

范日旺先生 圖源：tinnhanhnhadat.vn

同時也有人懷疑，作為越南頂級房地產開發商，Vinhomes是否存在資金鏈問題，故以此為籌資管道？

 

01 引發越南房地產市場熱議的“眾籌”平臺VMI JSC（Fantasy Home），到底是什麼？

要問為什麼，先看是什麼。

VMI JSC這家公司，其運作模式類似於“眾籌”房地產。

將一批房地產產權分成好幾個部分，個人投資者只用出資最低一個房屋價格的2%（例如一套價值60億越南盾的房子，投資者最低只需出資價格1.2億越南盾，就可以參與其中）；投資到期後，投資者們可以收回投資款，獲得VIM承諾的7.5%年利息；另一方面，這一投資證書也可以轉讓，投資者們可以通過平臺申請將自己持有的投資證書轉讓給其他投資者。

VMI JSC（Fantasy Home）的宣傳海報 圖源：tinnhanhnhadat.vn

為什麼越南房地產行業，會出現這樣的運作模式呢？

近期，越南各大銀行開始收緊信貸，包括個人購房貸款，首付成數提高並且貸款利率也隨著越南央行的基準利率政策變化而升高。普通投資人需要付30%的首付，才會比較容易被銀行批准授予貸款。光是這些限制，就提高了越南大部分人投資房產的門檻。

越南首富范日旺成立的VMI出現後，相當於向更多小規模投資者們融資，覆蓋更多層次的消費人群。例如價值60億越南盾（約24.5萬美元）的一套房地產產品，就可以拆分成50個投資份額，單個投資者最多可購買24個份額，待到5年合約到期後，可按照協議中承諾的年利潤和最高房地產市場價漲幅，提取升值利潤。

VMI JSC（Fantasy Home）的發佈會 圖源：vietnamnet.vn

其實，這一模式，並不是Vinhomes老闆范日旺的首創。

單就說在越南市場，就有Infina（允許出資2000萬道2億越南盾投資、承諾年利潤6-9%）、KSFinance（百萬越南盾投資豪宅、承諾年利潤率11%）、Moonka（將價值百萬盾的產品劃分為千份投資額度，6個月利潤率為15-18%）等多個公司。

早在首富范日旺之前，市場上已推出許多類似的保底類的“眾籌”或房地產證券化模式的平臺

 

02 關於VMI JSC，Vinhomes自己怎麼說？

面對外界的議論紛紛，Vinhomes和VMI 也面對公眾做出一番解釋。

在公開採訪中，范日旺成立的平臺代表談到，目前的越南房地產市場，銀行信貸空間收縮非常厲害，且公司債券的發行也受到限制，在這樣的環境下，越南房地產企業必須學習“國際市場經驗”，推出新的運作模式，以尋求出路。

他們強調，世界上類似的“眾籌”房地產投資合作模式早已流行起來，不僅能增加投資管道，更能覆蓋到更廣闊的客戶群體。而在越南，雖然早已存在一些小型的聯合投資模式，但VMI 是一個更加安全投資的模式。

前來諮詢VMI JSC（Fantasy Home）的投資者們 圖源：vietnamnet.vn

同時，代表們也談到，Vinhomes旗下的樓盤，像聯排別墅或者臨街商住，是相對高總價高盈利的產品線。因此，成立VMI，也是為了充分利用這些產品線的特點，降低參與門檻，讓更多投資者有機會入場；另外，這也許是更重要的一面，設立VMI，在促進Vinhomes房產在市場流通的同時，也能幫助Vinhomes快速收回資金，以投入其他更多的房地產項目開發中。

Vinhomes列舉的產品之一：Vinhomes Ocean Park 圖源：villasvinhomesriverside.com

關於具體運作模式，VMI JSC也解釋道，投資期限設定在5年，因為這是房地產產品逐步上漲到最佳價格的時間，隨著周邊基建的逐步完善，人口的流入，Vinhomes也會主動分期逐步上調開盤房價；而關於保底收益率，也只是近似銀行存款利息，他們堅稱並不存在以高額利率誘導投資者入場行為。

VMI 聲稱，他們無權持有或出售投資者的房地產產品，並在投資協定中有加入相關規定：投資的房地產產品，只有在投資者持有50%以上的價值、最低回報率達到每年7.5%時才能出售。

另外，在所有情況下，當大多數投資者同意出售時，VMI 將線上上資訊平臺上發出公告，銷售價格將鎖定給報價最高的客戶， VMI 會讓協力廠商房地產估價公司參與其中，以保證投資者的利益。

再深入觀察Vinhomes內部，截至2022年6月30日，該集團內部的總負債達到3969.14億越南盾（約1622萬美元），占公司資本總額的75%，從這一數字來看，Vinhomes已經成為越南上市公司中負債最多的企業之一。

作為越南最大的債券發行公司之一，Vinhomes此舉，確實容易招人口舌，但是隨著VMI 的Fantasy Home平臺業務開展，是否真的會幫助更多有想法的投資者進入二級市場，5年週期後成功退出，還歸根取決於越南市場環境和Vinhomes長期的財務能力。

 

 

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