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曾是越南吸引外資最多的省份,同奈為何現在農業用地價格飆升?

16:00 越南投資札記 瀏覽 4128

 

同奈省(Đồng Nai),作為越南南部經濟重地,其吸引外資的規模多次位居越南第一。

 

目前,同奈省共有來自41個國家和地區的近1400個FDI專案,投資總額達270億美元。同奈省優先吸引投資的領域,如機械設備和農產品深加工等投資項目,尤其是早在1995年就於同奈修建工廠的雀巢(Nestlé),今年4月再次對同奈工廠的雀巢咖啡項目增加1.32億美元投資。

 

同奈省雀巢工廠 圖片來源:ktg.com.vn

 

據同奈省工業區管理委員會的報告,從2021年初至今,該省吸引了66個FDI專案,投資總額超6.8億美元。而到現在,即使疫情影響,越南多地外商投資進展緩慢,但是同奈省依然在5月底完成了全年吸收外資指標

 

那麼問題就來了,這樣一個吸收外資強勁,工業發達的省份,為什麼其農業用地價格自2017年以來,上漲了5~6倍

 

當地居民表示,在2016年時,鄉下的農田價格約為10,000美元/公頃,到現在2021年已經漲了5-6倍,而高速公路邊的農業用地價格漲得更高至40-80美元/平米。

 

在工業發達的區域,如同奈省的隆城縣(Long Thanh)、仁澤縣(Nhon Trach)、莊崩縣(Trang Bom)等,農地價格被投資者推高至100-200美金/平米。

 

Trạm thu phí cầu Đồng Nai. Ảnh: Phước Tuấn

同奈省省會邊和市 圖片來源:vnexpress

 

根據越南當地媒體報導,同奈近幾年來,農業用地價格飛漲的原因,得從兩大要素分析。

 

其一,大家對同奈農地變更為商業/住宅用地的預期

 

目前,同奈77%的土地仍為農業用地,但是隨著越來越多的工廠和外來勞動力的遷入,相應會劃撥更多農業用地,變更為工業用地或者永久性住宅用地。

 

再加上這幾年,當地越發完善的基礎設施也吸引了許多商業地產類投資者的注意力。例如越南未來最大的機場-隆城機場,選址同奈省,修建工作也在穩步進行中;還有油曳-潘切高速公路(Dau Giay—Phan Thiet)等途徑同奈的高速公路體系的完善。

 

不少人都堅定認為,同奈的農業土地,未來將大批量轉化為非農業用地。而在越南,住宅用地的價格是農業用地的5-10倍,所以更多投資人搶先買下現在的農業用地,以待日後升值。

 

Phối cảnh sân bay Long Thành.

隆城機場規劃圖 圖片來源:vnexpress.net

 

其二,則是農地的投資門檻較低

 

臨近胡志明市的同奈,相比旁邊的越南第一大城市,許多投資者更看好尚未在國際上嶄露頭角的同奈省房地產發展,但總體來說,在同奈住宅用地相較稀缺,而規劃好的土地總價也高。

 

對於許多普通投資人來說,農業用地是投資地產的一張入場券,農地投資金額小,且流動性高。對於想搭上同奈發展快班車的投資人們來說,農業用地是一個相對於住宅地、公寓等門檻更低的投資標的。

 

同奈省有些農業用地被用作商業用地出售 圖片來源:Báo Đồng Nai

 

同奈省相關部分官員表示,作為越南工業發展重地,同奈省吸引了越南全國人民前來尋找工作機會,這進一步推動當地常住人口增加,也進一步推動當地各個類型的土地價格上漲,而且無論是企業還是個人投資者,都認為同奈的房地產還有很大發展潛力。

 

 

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