封鎖解除兩年後，越南房地產恢復元氣了嗎？

 

自從越南解除疫情封鎖，鼓勵各行各業正常開工運作，至今已有大約2年時間。

 

胡志明市地標建築 圖源：Quỳnh Danh.

 

在被視為恢復期的2年後，越南房地產行業，是否恢復元氣，重回正常發展軌道？

 

 

01 房地產新項目，不斷湧現

 

解封後的越南房地產行業，擴張速度有多誇張？

 

以平陽省（Bình Dương）為例，在長約10公里的平陽大道上，數十個房地產項目已經逐漸修建完成。在其中一段2公里路段中，就有5個住宅項目，可以說是每400米就有一處新建樓盤。

 

其中規模最大的項目是Astral City，該項目從2020年6月開工建設，後遭遇疫情停工，於2022年6月重新啓動，總投資額達到3.4億美元（約82820億越南盾）。

 

Astral City 图源：znews.vn

 

Astral City預計將建成一座商業樓和豪華公寓匯聚一體的房地產綜合體，佔地約3.7公頃，其中包含8棟40層的高層建築，預計將向市場供應約5千套住宅，在開工前報價達到每平方米2千美元（約5000萬越南盾），2023年以來報價調整為每平方米1800-1900美元（約4300-4700萬越南盾）

 

The Habitat公寓 圖源：znews.vn

 

這裡另一個熱門項目，則是位於VSIP I工業園的The Habitat公寓，由新加坡地產商Sembcorp Gateway和VSIP聯手開發。於2018年10月開工建設，項目1、2期已經交付了727套住宅，目前正在實施3期工程，完工後將增加793套住宅供應。目前這個公寓的交易價格為每平方米1155-1490美元（約2800-3600萬越南盾）。

 

Emerald Golf View 图源：znews.vn

 

不遠處的Emerald Golf View，是開發商想打造的「平陽第一座高端標準綜合體」。內置3個街區，每棟樓高達40層，在2023年第一季度完成交付，價格與2022年相比並無變化，依然維持在每平方米1360-1860美元（約3300-4500萬越南盾）。

 

02 房地產商：業績高漲，現金流依然緊張

 

推出如此多房地產項目，越南房地產商，是否因此收入倍增？

 

2023年前3個季度，南龍（Nam Long）、康田（Khang Dien）、Vinhomes和發興（An Gia），這4家房地產企業的稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA，未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤）有明顯增長。

 

發興（An Gia）旗下正在修建的房地產項目 圖源：Quỳnh Danh.

 

得益於這4家房地產企業良好的項目銷售情況，而他們經手的項目又大多位於一線城市及其郊區，市場需求量較大，當地政府也樂意為他們消除法律障礙，讓項目建設和交易更快進行。

 

根據越南房地產經紀人協會（VARS）的第三季度報告，越南房地產企業的營收情況，明顯有較大改善，市場流動性總體穩步增長。2023年第三季度，越南全國房地產成交量近6千筆，比第二季度增長1.5倍，比第一季度增長了2倍以上。

 

但是，越南房地產經紀人協會也提到，現金流短缺依然是當地房地產企業面臨的主要難關。

 

根據越南房地產經紀人協會統計，2023年前9個月，新增交易數量僅為2022年同期的一半，與前幾年土地熱時期相比，僅為當時的20%。

 

越南一處正在修建的房地產項目 圖源：znews.vn

 

根據VietstockFinance統計，越南103家上市房地產企業，資產總額已經縮水25%，即便是現金流最充足的幾家房地產企業，現金也比2022年底減少了幾十個百分點。但是受益於越南工業復蘇，專注於工業園開發的房地產企業，越發有趕超住宅房地產企業的勢頭。

 

針對這些現象，越南房地產經紀人協會建議，房地產企業應該利用現在的復蘇期，開啓債務重組，出售部分資產，甚至可以考慮接受盈虧平衡，以獲取現金流，迎接未來幾年逐步回暖的市場。

 

 

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