告別拿地難！越南土地法迎關鍵修法

越南房地產市場最近又迎來一輪重要政策討論。8月中旬，國會開始審議《土地法》2024年版的修法方向，焦點集中在土地取得、土地徵收、補償安置和土地估值等問題。

 

對開發商來說，真正值得看的不是條文有多複雜，而是未來拿地會不會更快、成本會不會更容易算，以及大型項目最怕的「最後一塊土地」卡關，能不能減少。

 

第一個變化：拿地最難的「最後一塊」可能更容易解決

 

大型城市綜合體、工業園區和基建配套項目，常常不是找不到土地，而是土地整合做不完。前面大部分業主或地主已經談妥，最後還是可能因為少數權利人不願出售，讓整個項目停很久。

 

目前越南已經有一個值得注意的75%機制。根據2025年底通過、2026年1月1日起生效的第254號決議，如果項目已協商取得超過75%的土地面積、以及超過75%的土地使用者同意，在符合條件並完成程式後，省級人民議會可以考慮收回剩餘土地。2026年1月31日生效的第49號法令也進一步明確了實施程式。

 

這次《土地法》修法討論中，起草該法律部門農業和環境部提出共識率，並根據這個共識提出兩個選項：75% 或 85%，目前政府傾向75%（該為更容易推進項目整合的方案）。

 

農業和環境部表示此舉是為了加快投資專案的實施，克服專案停滯造成浪費的問題。

 

海防代表團的代表阮氏越娥建議，應認真考慮這樣一條規定：如果開發商與75%以上的土地面積和75%以上的土地使用者達成協議，國家可以收回剩餘部分。“當國家收回剩餘的 25% 土地時，雙方關係就從民事協議轉變為公共權力的使用” 阮氏越提到。

 

但她也提到75%這個數字不應是唯一的考量依據，還應該把項目規模、剩餘未同意人數和居民生活影響一起考慮。

 

如果制度繼續朝這個方向走，對擁有大量項目儲備的開發商來說，最大的好處可能不是「買地更便宜」，而是土地整合時間縮短，項目更快進入施工和銷售階段，土地周轉率也有機會提高。

 

胡志明市東部地區的房地產。圖源：https://24hmoney.vn/

 

第二個變化：土地價格未必下降，但成本可能更容易預測

 

第二個重點是土地估值。現在不少開發商真正頭痛的，不一定是土地價格高，而是土地成本在項目推進過程中土地估價容易出現變數。

 

目前討論的方向，是讓土地價格更多依靠數據、估值方法和公開資訊來決定，並加強不同資料庫之間的連接，減少價格被人為操控或出現「虛高價格」的可能。

 

對開發商來說，這不代表熱門區域的地價一定會下降。更實際的影響是：如果拿地時對土地成本的估算更接近最後結果，企業就比較容易做投資測算，也更容易提前判斷一個項目到底能不能做。對地方政府來說，土地價格如果有更清楚的數據依據，未來供地和招商也更容易做長期規劃。

 

土地是經濟活動中至關重要的投入要素。圖源：https://nguoiquansat.vn/

 

第三個變化：外資最在意的，是項目能不能按預期落地

 

對外資投資者來說，土地價格高低其實不是唯一問題。更讓人擔心的，是項目拿到土地後，還要經歷多少次協商、徵收、補償、重新安置和政策調整。只要其中一個環節拖太久，原本的投資回報測算就可能全部改變。

 

如果未來能把政府可以介入的條件、土地協商門檻以及補償安置程式寫得更清楚，企業在投資之前就會更容易判斷最壞情況。對外資開發商而言，這種「可預測性」比單純少幾個百分點的土地成本更重要。

 

由新加坡投資者投資的 Techtronic Tools 工廠的效果圖。圖源：https://nhadautu.vn/

 

總結：為拿地提速，給開發商更多確定性

 

越南這一輪土地政策調整，對房地產開發商最大的意義，是更加準確地計算拿地、估價和項目推進的時間，減少大型項目被少數土地權利人長時間卡住的情況；土地估值如果更加依靠數據，也有助於企業提前算清成本；而政府介入的條件越清楚，外資投資者對項目週期的判斷也會更有把握。

 

不過要注意，目前國會討論的是修法方向，部分內容仍在審議，不等於全部已經確定。接下來真正值得看的，是今年10月提交國會的正式草案。

 

8月21日國會會議廳討論會現場。圖源：https://www.bbc.com/

 

 

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