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越南敲響警鐘,防範越版“恒大”事件發生

上午4:29 越南投資札記 瀏覽 332

 

當恒大集團陷入財務困境時,在不遠處的越南,其國家銀行也對部分房地產企業發出類似警告。

 

根據越南知名諮詢公司Navigos在2020年底公佈的調查資料顯示,在越南兩座最大的城市——胡志明市與河內市,新生代人群年均收入為3200美元左右,而在這兩座城市,兩居室公寓的房價是新生代年收入的28倍左右。

 

aerial view of city buildings during daytime

胡志明市俯瞰圖 圖源:unsplash CreateTravel.tv

 

對此,越南總理范明正(Phạm Minh Chính)也在5月與建設部的會議上提到,越南房地產市場缺乏具體的發展戰略,尤其是低收入人群的住房需求,並沒有得到真正滿足。

 

雖然越南富人和中產階級在房地產中投入不少資金,且越南新生代也不斷加入購房團隊,但是為什麼越南房地產企業,會被認為面臨著和恒大類似的債務問題?

 

——越南房地產企業觸碰“三條紅線”了嗎?

 

做為資本密集行業,高負債一直是房地產企業的財務特點。

 

為了加強對中國房地產企業的管控,2020年8月,中國住建部和央行劃下了“3條紅線”,以管控房地產企業的財務和經營狀態:

 

– 剔除預收款後的資產負債率大於70%

 

– 淨負債率大於100%

 

– 現金短債比小於1倍

 

那麼恒大的觸線情況如何?做為全球房地產新秀的越南,又有著怎樣的資產負債情況呢?

 

資料顯示,截至6月30日,越南有19家top級別的房地產企業總貸款餘額約50億美元,較年初增長5%。

 

其中,負債超過4.4億美元的也正是越南極為知名的兩家房地產公司——NovalandVinhomes,這兩家房地產企業貸款額佔據上述19家房企貸款總額的65%。

 

再具體來說,Novaland的貸款總額為22.5億美元,較年初增長5%,其中僅35% 為短期債務,其餘全為長期債務,而其總資產規模為75億美元左右。

 

Vinhomes,這家越南房地產領軍企業的貸款總額較年初下降了8%,目前為10億美元,且長期債務與短期債務較為均衡,其總資產規模超92億美元

 

圖源:ndh.vn

 

但是從表中也可以看出,越南部分房地產企業也出現明顯的債務下降跡象,例如TTC Land減少了21%的債務,發達房地產(Phát Đạt)減少了27%的債務。

 

而更值得關注的是,表中資料清晰顯示,越南房地產企業的負債權益比和負債資產比,都遠低於恒大的相關資料

 

根據媒體報導,在2020年年度報告中,恒大集團在中國234個城市開發了798個房地產項目,坐擁2.31億平方米的土地資源,但是截至2020年底,恒大總資產達到3500億美元,總負債超過3000億美元,其中金融貸款達到1110億美元。

 

相比之下,越南僅4家房地產企業的負債權益比超過1,而圖中所示的所有越南房地產企業,即便是負債最高的Novaland和Vinhomes等幾家頭部公司,負債資產比也僅在30%上下,最高也沒有超過50%,既低於我們中國的三條紅線中這一要求:70%,更遠遠低於恒大的相關資料:截至2020年底,恒大淨負債率、現金短債比、剔除預收款的資產負債率分別為152.88%、0.47倍、83.43%。

 

圖源:vneconomy.vn

 

且從這張圖中也可以明顯看出,在越南接連四波疫情的影響下,雖然許多房地產企業項目停工,但是房地產行業整體負債比資料呈現明顯下降趨勢。

 

——越南國家銀行:貸款壞賬,仍需警惕

 

雖然總體看來,越南房地產企業的資產與負債比尚處於較為安全狀態,但是越南國家銀行也公開表示,不能掉以輕心,將嚴格控制信貸餘額增長率和信貸品質,尤其是房地產企業。

 

越南國家銀行總部 圖源:tapchinganhang.gov.vn

 

具體來說,各大銀行需定期評估貸款企業的經營狀況、財務狀況和償還能力,以便採取適當的風控措施;尤其針對以建設、經營房地產為主的企業,嚴格控制其貸款資金規模;要將壞賬率維持在貸款和投資餘額的3%以下。

 

另一方面,越南國家銀行鼓勵各大銀行降低對企業和居民的貸款利率與服務費,加強壞賬清理,尤其對於業績較為突出的信貸機構,進一步理清其潛在的壞賬,提高風險應對能力。

 

 

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