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越南工業用地租金再漲?背後原因值得一探!

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越南這幾年工業用地價格可謂一路飆升!

 

2020年,受到疫情影響,大家都尋思著這實體經濟可是最受打擊的,但是越南的工業用地租金不跌反漲!

 

河內市(Thành phố Hà Nội)與胡志明市(Ho Chi Minh City),一個是越南首都,一個是沿海經濟重地,工業房地產的租金一起拿下全國漲幅top2!

 

據調查胡志明市(Ho Chi Minh City)的一些工業區,幾年前的地價還在每平方米150美元,而最近已經提高到每平方米300美元!直接翻了一倍!

 

胡志明市區附近的工業園區 圖片來源:realestatevietnam.com.vn

 

河內(Thành phố Hà Nội)的工業區地價,也從每平方米155美元,跳到260美元!

 

而2020年的最後幾個月,一線省市的工業地價與上一季度相比繼續增長了近25%,胡志明市的協福工業區工業區(KCN Hiep Phuoc)和新造工業區(KCN Tan Tao)等工業區的價格上漲了37%。在平陽省,工業區地價普遍上漲了22%。

 

而目前一線省市的工廠的租金為每月$4-5每平米,而三年前為$3.50每平米。而對於倉庫租金,相比於2019年同期,上漲了10%。

 

而其他二線省市,工業用地的漲幅也不能小看!

 

這幾年經濟發展特別突出的同奈省(Tỉnh Đồng Nai),每平方的工業地價從100美元漲到155美元;而毗鄰胡志明西南部的隆安省(Tỉnh Long An),工業地價也從每平方米110美元漲到200美元!

 

這漲幅快趕上咱們十年前的房價漲幅了,當然,越南工業用房地產租金能漲這麼快,背後一定是有很多因素影響的,我們今天就和大家一起簡單分析一下:

 

01 外企投資多,“世界工廠”潛力股

大家都知道,越南,現在已經吸引了蘋果、富士康、夏普、三星、耐克、優衣庫、聯想等國際知名大企業來投資建廠。

 

 

耐克Nike在越南的工廠 圖片來源:businessinsider.com

 

大家都排著隊等著拿地的號碼牌,但是現在能開發的工業用地也就批了那麼點,當然供不應求,價格一路上漲!

 

02 稅收優惠多,政策鼓勵工業建廠

越南可以說是亞洲稅收政策最具競爭力的國家之一。

 

公司可以從企業所得稅、固定資產進口稅以及免收土地租金政策中獲益。特別是前兩年免征20%的企業所得稅,之後四年減免50%的優惠政策,這些優惠尤其優先適用於工業或高科技製造業

 

同時越南也是東南亞關稅優惠最多的國家。越南作為加入最多自貿協議的國家之一,對於以出口為主的廠商,能大幅度降低關稅成本,有十分誘人的成本優勢。

 

 

為了拿到這些優惠,相關行業新開設的企業也增多,相應新的工業用地需求自然也增加了。

 

03 政策也有限制,園區規劃限入嚴格

優惠政策雖多,自然也會有相應的限制!

 

越南工業園也嚴格按照自己規劃的功能招商引資,比如規劃是說的是要做消費類電子產品製造,那管委會基本就只看這個行業的企業交的入園申請。即便你實在有特殊情況,那也要先申請調整園區規劃,其他行業的企業才能得到入園機會!

 

 

廣南省(Tỉnh Quảng Nam)大型汽車零部件工業園 圖片來源:vietnamnews.vn

 

這當然進一步導致需要建廠的企業選擇範圍縮小,從而造成僧多粥少,價格也一路上漲。

 

簡單來說,越南這幾年工業用地價格上漲,背後主要還是需求增長在推動。

 

其中一部分需求來自於國際主流基金公司。過去兩年中,有超過30億美元的工業地產的投資來自於私募股權基金,機構基金和養老基金。

 

2018年,國際私募股權公司,華平投資(Warburg Pincus)在越南開發120公頃的工廠和物流倉庫。

 

來自香港的房地產私募股權公司——基匯資本(Gaw Capital Partners)將投資2億美元建設高規格物流倉庫和工業廠房。今年1月份將在北越的太原省(Thai Nguyen)開幕第一個工業地產專案。

 

2020年疫情期間,來自於悉尼的物流開發商LOGOS正式宣佈進入越南,創立了一個約為3.5億美元的投資組合,投資北越的工業地產。目前已在北寧省的新加坡工業園區(VSIP Bac Ninh)部署13公頃的工業用地。

 

而隨著越南經濟發展,更多工業製造業開設生產線,在後疫情時代依然交出亮眼成績的越南,未來或許也將迎來更完善、更成熟的發展模式,會有更多新機遇等待我們去探索!

 

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