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­疫情陰影下,越南房地產面臨的危機與機遇

下午10:54 越南投資札記 瀏覽 221

 

第四波疫情爆發至今,謹慎前行的越南經濟,其中各行各業皆面臨不同程度的危機。從製造業到金融業,不少當地企業都選擇進入“冬眠”模式,更有甚者直接解散經營。

 

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越南城市 圖源:zingnews.vn

 

以越南房地產業為例,做為當地最受外國投資者青睞的行業之一,越南房地產行業在今年疫情的衝擊下,交易量停滯,市場降溫,但是也有相關人士指出,這或許也是一把雙刃劍,大浪褪去,讓真正的價值投資標的浮現。

 

——第三季度房地產走勢黯淡,新開盤產品數量下降

 

越南多方機構的調查分析也指出,由於第四波疫情影響,越南第三季度房地產市場持續走勢黯淡。

 

BIDV證券(BSC)預測,2021年河內市和胡志明市房地產市場供應量預計將達到3萬套,同比去年下降15%,也低於2018-2019年新開盤的6.2-6.5萬套。BIDV證券認為,這一現象主要有2個因素影響:繁雜的法律程式與新冠疫情,雙重因素導致越南兩大城市的房地產供應量下降

 

圖源:ndh.vn

 

越南世邦魏理仕(CBRE)資料顯示,今年前9個月河內市和胡志明市新開盤房地產產品供應量為1.8萬套左右,同比下降5%,住宅產品成交量為20360套,吸收率達到108%,同比增長17%。

 

目前,超过80%的交易所没有非常低的收入或收入,工资基金日益枯竭,被迫裁员或无薪休假。

越南房地產仲介交易所 圖源:ndh.vn

 

疫情對房地產行業的衝擊,不止影響在供求兩端上,做為中間行業的房地產經紀、建築公司等相關企業也遭遇停滯。

 

根據越南投資規劃部統計資料,今年前9個月,建築行業暫停營業的企業數量為6000家(占全行業的13.7%),待解散的建築企業有4000家(占全行業12.6%);此外,新設立的房地產企業數量比2020年同期增長了11.5%。

 

当市场低迷时,房地产价格如何发展?-照片1

越南一處待租待售中的土地 圖源:vietnambiz.vn

 

而另一值得注意的現象,是隨著供給收縮,越南房地產的價格變動。因為缺乏大型樓盤上市,新供應產品多面向中高端或豪華住宅市場,導致胡志明市和河內市的住宅銷售價格較去年平均價格上漲了13%。這一點尤其在越南南部省份表現較為明顯,以胡志明市為中心,周邊的同奈省、平陽省和巴地頭頓省等區域,住宅售價均實現了2-5%等不定增幅。

 

但是就商用房地產來看,因為疫情導致租客數減少,各大購物中心的租金價格均比疫情前下降,尤其是一樓商鋪的租金,降幅在5-10%左右;還有更多商店推遲開業,導致當地購物中心進一步蕭條。

 

——政府出手救市,建設部長牽頭組建特別工作組

 

近期,越南建設部部長簽署第1188/QD-BXD號決定,成立建設部特別工作組,專門為疫情影響下的房地產企業、居民與投資者解決困難。

 

阮清毅先生是政府最年轻的部长,他自告一。

建設部部長阮清毅(Nguyễn Thanh Nghị)圖源:nld.com.vn

 

建設部部長阮清毅(Nguyễn Thanh Nghị)直接擔任小組組長,建設部副部長擔任常務副組長。建設部表示,這支特別工作小組,將審查和取消不必要的行政程式,尤其是解決那些影響企業生產經營和居民生活的各種“許可證”;該小組在面臨一些特定難題時,甚至可以提出跨部門問題的解決方案,並直接向越南總理彙報,以解決房地產相關的難題。

 

——轉變銷售思路的行業自救法,與多方看好的前景

 

不止政府出臺相關救市措施,越南房地產行業也在積極轉變發展思路,企圖進行行業自救。

 

例如現在多家房地產企業和仲介交易所,都將銷售管道往線上轉。據Batdongsan.com報告顯示,近幾個月以來,以胡志明市為代表的南方房地產市場線上交易數量增長明顯,其中最多的是平價住宅產品。

 

投資者在考察巴地頭頓的一處土地 圖源:vietnambiz.vn

 

而更令人振奮的資料,是今年10月,越南整個房地產市場的新聞數量和關注度都比9月大幅上升,分别上漲了135%和55%。Batdongsan.com認為,這是房地產投資者們準備回顧市場的一個重大信號

 

在前不久Batdongsan.com舉辦的圓桌會談上,參與者們談到,隨著疫情隔離措施的要求放鬆,不少投資者已經開始準備實地考察專案了,尤其是胡志明市、平陽省和巴地頭頓等地,或將迎來投資者的大量湧入。

 

例如,最近在巴地-頭頓省,富美縣(Phu My)、周德縣(Chau Duc)、川木縣(Xuyen Moc)的許多投資者在尋找1000平方米以上的土地和占地面積300平方米以上的別墅。而在北江,最近的土地拍賣有大量買方參與,每場拍賣達百萬至千萬美元,拍賣後的價格被推高至起拍價的兩倍或三倍。

 

BIDV證券公司(BSC)證券也提出,該公司研究團隊也對越南房地產行業的復蘇前景有較大信心,尤其是隨著供應短缺導致房地產項目銷售價格上漲,房地產企業通過發行債券等方式囤積大量土地,下一步,當社區防疫水準達到預期目標,市場勢必也會迎來復蘇。

 

 

 

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