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封鎖解除兩年後,越南房地產恢復元氣了嗎?

14:25 越南投資札記 瀏覽 1098

 

自從越南解除疫情封鎖,鼓勵各行各業正常開工運作,至今已有大約2年時間。

 

胡志明市地標建築 圖源:Quỳnh Danh.

 

在被視為恢復期的2年後,越南房地產行業,是否恢復元氣,重回正常發展軌道?

 

 

01 房地產新項目,不斷湧現

 

解封後的越南房地產行業,擴張速度有多誇張?

 

以平陽省(Bình Dương)為例,在長約10公里的平陽大道上,數十個房地產項目已經逐漸修建完成。在其中一段2公里路段中,就有5個住宅項目,可以說是每400米就有一處新建樓盤。

 

其中規模最大的項目是Astral City,該項目從2020年6月開工建設,後遭遇疫情停工,於2022年6月重新啓動,總投資額達到3.4億美元(約82820億越南盾)。

 

Astral City 图源:znews.vn

 

Astral City預計將建成一座商業樓和豪華公寓匯聚一體的房地產綜合體,佔地約3.7公頃,其中包含8棟40層的高層建築,預計將向市場供應約5千套住宅,在開工前報價達到每平方米2千美元(約5000萬越南盾),2023年以來報價調整為每平方米1800-1900美元(約4300-4700萬越南盾)

 

The Habitat公寓 圖源:znews.vn

 

這裡另一個熱門項目,則是位於VSIP I工業園的The Habitat公寓,由新加坡地產商Sembcorp Gateway和VSIP聯手開發。於2018年10月開工建設,項目1、2期已經交付了727套住宅,目前正在實施3期工程,完工後將增加793套住宅供應。目前這個公寓的交易價格為每平方米1155-1490美元(約2800-3600萬越南盾)。

 

Emerald Golf View 图源:znews.vn

 

不遠處的Emerald Golf View,是開發商想打造的「平陽第一座高端標準綜合體」。內置3個街區,每棟樓高達40層,在2023年第一季度完成交付,價格與2022年相比並無變化,依然維持在每平方米1360-1860美元(約3300-4500萬越南盾)。

 

02 房地產商:業績高漲,現金流依然緊張

 

推出如此多房地產項目,越南房地產商,是否因此收入倍增?

 

2023年前3個季度,南龍(Nam Long)、康田(Khang Dien)、Vinhomes和發興(An Gia),這4家房地產企業的稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA,未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤)有明顯增長。

 

發興(An Gia)旗下正在修建的房地產項目 圖源:Quỳnh Danh.

 

得益於這4家房地產企業良好的項目銷售情況,而他們經手的項目又大多位於一線城市及其郊區,市場需求量較大,當地政府也樂意為他們消除法律障礙,讓項目建設和交易更快進行。

 

根據越南房地產經紀人協會(VARS)的第三季度報告,越南房地產企業的營收情況,明顯有較大改善,市場流動性總體穩步增長。2023年第三季度,越南全國房地產成交量近6千筆,比第二季度增長1.5倍,比第一季度增長了2倍以上。

 

但是,越南房地產經紀人協會也提到,現金流短缺依然是當地房地產企業面臨的主要難關。

 

根據越南房地產經紀人協會統計,2023年前9個月,新增交易數量僅為2022年同期的一半,與前幾年土地熱時期相比,僅為當時的20%。

 

越南一處正在修建的房地產項目 圖源:znews.vn

 

根據VietstockFinance統計,越南103家上市房地產企業,資產總額已經縮水25%,即便是現金流最充足的幾家房地產企業,現金也比2022年底減少了幾十個百分點。但是受益於越南工業復蘇,專注於工業園開發的房地產企業,越發有趕超住宅房地產企業的勢頭。

 

針對這些現象,越南房地產經紀人協會建議,房地產企業應該利用現在的復蘇期,開啓債務重組,出售部分資產,甚至可以考慮接受盈虧平衡,以獲取現金流,迎接未來幾年逐步回暖的市場。

 

 

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