從河內到胡志明市，北越房企開始大遷徙

 

如果你關注2019-2020年期間的越南房地產市場，你會發現許多南越房地產企業宣佈計畫向北越擴張，特別是河內及其周邊一些省份。

 

但是自2025年以來，局勢反轉。

 

MIK集團、Van Phu（萬富）、陽光集團（Sunshine Group）到太陽集團（Sun Group），這些專注北越的房企，宣佈在以胡志明市為主的南越開發房地產項目，有些是重返南越，有些是首次進入南越。

 

北越房企開始遷徙南越，原因是什麼？

 

胡志明市 圖源：znews.vn

 

原因一 北越房地產市場幾經飽和

 

北越市場，尤其是河內，在經歷了2022-2024年的爆發式增長後，已經進入了嚴格的存量博弈和整合期，小規模地產玩家加速出局，頭部地產企業也必須尋找新增長市場在哪裡。

 

如今，越南監管部門對土地所有權、規劃審批的審查力度加大，北越市場加速生長的紅利，幾近消失。許多北越房企發現，在河內獲取新項目不僅由於地皮稀缺變得極其昂貴，項目周轉率更是降至冰點。

 

原因二 北越市場房地產價格見頂，利潤空間縮小

 

更致命的原因，是房價。

 

根據第一太平大衛斯（Savills）和世邦魏理仕（CBRE）的報告，河內房價已經透支了未來五年的空間。2025年第三季度，河內新公寓開盤價突破1億越南盾/平方米（約合人民幣2.9萬元/平米）。

 

房價大漲的另一面，是拿地成本、融資成本、建造成本同步飆升，開發商的邊際利潤被大幅壓縮。再往上，河內已經是越南生活成本最高的城市之一，缺乏持續的購買力支撐，繼續深耕河內的性價比明顯下降。

 

胡志明市修建中的房地產項目Aspira 圖源：znews.vn

 

再看南越，從價格上來說，胡志明市核心區均價約每平方米9100萬越南盾，整體低於河內，而胡志明市周邊的衛星城，平陽、同奈、隆安經過前幾年調整，價格更合理、泡沫更小；更關鍵的是，越南南部人口更多、需求更剛性、外來人口持續流入、改善空間更大。

 

原因三 南越超級基建爆發，打開巨大溢價空間

 

另一個重要原因，則是胡志明市及周邊，正在經歷基建交通大升級。

 

隨著地鐵1號線通車，胡志明市正式進入軌道交通時代，而加速成型的三環高速（Ring Road 3），又可以把胡志明市、平陽、隆安、同奈連成一片，以及作為國運項目的隆城國際機場（Long Thanh Airport）的加速建設，共同構建了一個都市群經濟。

 

BIM Land 計畫沿著高速，在西寧省濱祿鄉開發 Thanh Phu Centre Point專案 圖源：znews.vn

 

對房地產開發商而言，以前 “遠郊” 的板塊，因為一條路或者一站地鐵，就變成 “近郊”，這樣土地價值、租金水準、人口導入速度都會上一個臺階。

 

在開發商眼中，基建落地就等於確定性紅利。北越房企正是看准這一點，提前在地鐵沿線、高速出入口、機場輻射圈重倉佈局，吃准未來3-5年的市場紅利。

 

原因四 南越大規模的土地儲備

 

這是南越市場對於北越房企最具誘惑力的籌碼。

 

在河內，想拿出一塊500公頃以上的土地開放新項目，現在幾乎是不可能的任務，即便有，成本也會讓人打退堂鼓。

 

而南越不同，例如太陽集團在2025年底，在胡志明市以北開建的安泰（An Tây）綜合體專案，將3個安泰區、西南坊和富安坊（原胡志明市5、6郡）等規劃為一整個綜合體，打造為胡志明市北部核心城市群和物流中心，總占地面積724公頃，總投資511.6萬億越南盾，旨在打造一個現代化的城市和港口中心，從而拓展胡志明市的發展空間。

 

這樣大規模的專案，在北越已經較為罕見。

 

太陽集團在胡志明市的首個專案布蘭卡城（Blanca City）的施工現場 圖源：znews.vn瓊丹（Quynh Danh）

 

MIK集團也宣佈，將在胡志明市推出從公寓到都市城區等一系列項目。

 

對於這些擁有融資能力的北越房企，通過大規模的土地開發到房地產銷售，這種全產業鏈的利潤鏈條，是在北越已經難實現的規劃。

原因五 “抱團南下”的羊群效應

 

最後還有一層很關鍵的：資金跟著開發商走。

 

北越投資者有個很鮮明的特點：信任本土頭部品牌。只要 Sunshine、Sun Group、Văn Phú、MIK 這些 北越房企在南越拿地、開盤，一大批熟悉它們的北越客戶，就會跟著過來認購。這種“開發商造城，北越投資者抬價”的閉環，使得南越的市場熱度被迅速拉升。

 

然而，這種繁榮往往伴隨著風險。

 

南越的法律環境、購房者的消費心理和土地屬性與北越截然不同。當利率上行遇到市場整合，北越房企南下，也面臨著許多未知的市場變數。

 

北越房企奔向南越，是一種順應市場趨勢的變化，也是南越市場加大調整後的必然結果。在越南南越地區，基建優化帶來的紅利，促使土地與城市結構變化，正共同推動這一輪資本遷移發生。

 

 

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