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研究報告| 越南工業園區地價或將繼續上漲,研究機構看好其前景!

16:54 越南投資札記 瀏覽 224

 

去越南投資建廠,是近幾年不少國際投資公司的小目標。

 

那麼,這片吸引了無數投資者來此拿地建廠的“工業熱土”,工業房地產行業發展現狀又如何呢?

 

2022年的初夏,5、6月的越南工業房地產行業,可謂是新出不少重要消息。

 

新造工业区。照片:琼尘。

越南某一工業園 圖源:Quỳnh Trần

 

先是5月28日,越南官方頒佈第35/2022/ND-CP號法令,強調精簡開發商行政手續,再到其後,越南多個省市陸續發佈2020-2024年土地價格框架,價格上漲幅度從15-84%不等。

 

一連串消息落地,驚起越南工業房地產行業議論連連。從投資者、政府官方到當地開發商,都開始討論這一行業的現狀和未來走向。

 

今天,就和我們一起瞭解,越南工業房地產在2022年上半年值得關注的動向和消息。

 

01 土地供應收緊,多地上調工業用地價格

 

2022年5月28日,越南頒佈的第35/2022/ND-CP號法令取代了第82/2018/ND-CP號法令。

 

值得劃重點的是,這個法令非常強調減少設立工業區的程式,希望能更大程度幫助精簡工業區開發商要處理的行政手續,同時,這一法令也強調,要將管理權下放到各省市人民委員會和投資計畫部門,以提高運作效率,讓項目更快更好落地執行。

 

Mirae Asset: ‘Bất động sản khu công nghiệp có thể đang mất dần sức hút do đại dịch Covid’

越南一處工業園 圖源:Quỳnh Trần

 

越南研究機構認為,簡化法律和行政手續,能幫助減少工業園投資許可程式,尤其是能讓不少工業園在獲得投資批准後迅速拿下投資許可證,將開工更快提上日程。

 

2022年第一季度,越南南部有2個工業園投入運營,使得南部工業園土地總面積達到25220公頃;同期,在越南北部也啟動了順城一號工業園,新增租賃用地160公頃,使得越南北方工業用地總面積超過了10024公頃。

 

雖然這一系列資料,讓越南工業房地產行業看似正風生水起,前途無量。

 

但是,也正如越南知名券商機構SSI提到,雖然工業投資許可證的法律程式得到精簡,但是對開發商來說,拆遷這種大難題依然沒有得到實質性的解決辦法。

 

胡志明市一處工業園 圖源:cafeland.vn

 

展開來說,越南工業用地,拆遷補償費用是許多開發商看到就頭痛的話題。

 

尤其是在各省市發佈的2020-2024年土地價格框架中,對比2015-2019年土地框架,胡志明市平均上調20%,河內市上調了15%,北寧省上調了40%,平福省(Bình Phước)上調了84%。

 

總觀新一批土地價格框架,越南各省市上調幅度都挺大,使得各工業園區的開發項目,也上調了至少60%的投資預算,畢竟拆遷這種大難題,總得需要多留點預算,開發商心裡才更有底。

 

02 土地租賃需求上漲:來自外國投資者的看好

 

預期的價格上漲了,這影響到越南工業園區的租賃需求嗎?

 

2022年第一季度,越南一共新建了9個工業區,總面積為2472公頃,項目總投資達到12.7億美元。而這些工業園區,按照3-4年建設期推算,估計會在2023年底到2025年間投入使用。

 

越南2022年第一季度新增的9個工業園 圖源:SSI

 

而隨著疫苗的廣泛普及,越南盾的幣值穩定,以及越南不斷推出的吸引外國投資政策,例如經營前4年免除企業所得稅、未來5年企業所得稅減半、工業園區工人們的社會住房優惠政策等,多個外在和內在因素共同刺激,讓越南內部營商環境有了質的提升。

 

最顯著的結果,就是流入越南工業房地產的外國直接投資,還在持續增長。

 

例如,2022年VSIP工業園北寧項目增資近9.41億美元,歌爾集團(Goertek)在北寧Que Vo工業園區製造廠項目增資近3.06億美元,而在VSIP 3工業園區,這個項目剛開工,就有30多個企業表示有接觸意向,相當於有175公頃的工業用地都已經有企業表示中意。

 

 

越南2022年第一季度新增的製造業投資 圖源:SSI

 

另一方面,工業園區租金也保持強勢增長,達到120美元/平方米,同比去年同期增長了9%。

 

據越南土地規劃部稱,截至2021年底,越南全國範圍內已建立397個工業區(包括352個工業區,37個工業區位於沿海工業區,8個工業區位於口岸工業區)。土地總面積約122900公頃,入住率達到70.9%左右,同比變動並不大。

越南研究機構SSI的報告認為,隨著2020-2024年各省土地價格框架的上升,將影響新成立工業區的預測利潤率,與現有工業區50%以上相比,可能下降30-35%;但是,隨著供應的收緊,需求卻一直保持增長,加上疫情影響逐漸退去,越南工業園區的租金預計將以8-20%的速度增長,成為未來幾年的熱門投資標的。

 

獲取SSI最新2022年越南工業園區報告完整版文件,請聯繫微信: vnlandnote

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