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一文盤點越南房地產發展史| 下篇(2010至今)

上午12:36 越南投資札記 瀏覽 311

 

在前兩期的推送中,我們將越南房地產自改革開放以來的前兩個黃金年代進行了詳細介紹:

 

——從以國家分配為主的公有制,到以“紅皮書”為標誌的房地產私營經濟出現;

 

《一文盤點越南房地產發展史 | 上篇(1996年及前)》

 

——從歸越商人抓住時代機遇,成為越南房地產首批富起來的人,再到席捲全球的次貸危機讓高漲的房地產市場急劇降溫。

 

《一文盤點越南房地產發展史|中篇(1997-2009年)》

 

那麼在次貸危機影響下的越南房地產市場,是如何度過其接近四年的冷靜期?而在低谷後的上升期,越南房地產行業又迎來了怎樣的生機?

 

aerial view of city buildings during daytime

胡志明市俯瞰 圖源:unsplash

 

今天和我們一起這一系列的最後一個章節,詳細瞭解越南房地產行業21世紀以來第二個黃金年代。

 

——2010-2013:越南房地產市場的冷靜期

 

次貸危機給越南的房地產行業,帶來了什麼樣的影響?

 

從宏觀環境而言,越南政府向企業推出預算高達60億美元的刺激發展計畫,導致從企業到個人投資者,都在早期陷入更瘋狂的房地產投資熱潮,進一步導致後期行業泡沫形成。

 

而在銀行系統資金都跟不上需求時,越南商業銀行決定自2011年起提高存款利率以回收流動資金,甚至一度將利率提升到17-20%這一高度。同期,越南房地產市場的貸款利率高達22-25%/年。

 

越南2009-2020年存款利率變化

 

來自銀行的收緊措施,使得市場上不少參與方現金流吃緊,導致房地產行業許多債務無法償還。熱潮退去,冷靜期順勢而來。

 

2013年,越南政府出手救場。越南政府對保障房專案和部分房地產投資者實施1.3億美金的房地產市場救助;並成立越南信貸機構資產管理公司(VAMC),對越南房地產市場的巨額商業銀行壞賬進行清理、掛斷和臨時收回。

 

成立初期的越南信貸機構資產管理公司(VAMC) 圖源:vneconomy.vn

 

這一時期的越南,經濟發展急速下滑,高利率、高匯率以及外幣的短缺,導致越南宏觀經濟環境情況惡化。

 

就微觀環境來講,我們可以從當時的幾任房地產行業領軍人物的經歷,看出這一時期行業的衰落。

 

當時幾任越南首富鄧清潭(Đặng Thành Tâm)和段源德(Đoàn Nguyên Đức),都曾通過敲鐘上市一夜暴富,也均因為石油橡膠貶值、次貸危機引發的連鎖影響,而雙雙失去top級富豪位置。

 

德先生让所有越南人都敬佩和学习

段源德(Đoàn Nguyên Đức) 圖源:sidoni.net

 

甚至在2013年時,段源德先生被迫剝離他手中的南越銀行(Navibank) 和西方銀行(WesternBank),從而提升產業投資效率,緩解現金流困境。

 

這似乎是一代大佬的落幕,但也正是另一代領袖人物的崛起。

 

2010年,範日旺(Pham Nhat Vuong)帶著Vingroup集團異軍突起。他們不僅在河內市開發了極具標誌性的Vinhomes Royal City住宅社區,還在胡志明市開發Vincom商城……在別人陷入恐懼時,Vingroup集團開啟收割模式。大動作不斷的他們,在越南房地產最近數十年的發展中留下濃墨重彩的一筆。

 

而這些項目累積的財富,也助得範日旺第一次登上越南首富寶座。

 

當然,這一時期大出風頭的不止範日旺一人。例如製造企業家陳氏林(Trần Thị Lâm)創立了華林集團(Hoa Lam Group)和越南工商銀行(Vietbank),她在這一房地產行業萎靡之時,用閒置資金開始進軍房地產,建設了在胡志明市極受外資青睞的寫字樓Lim Tower和越南工商銀行大廈(Vietbank Tower) 。

 

city skyline across body of water during daytime

西貢一號塔(左一高樓)與Bitexco大樓(左二高樓) 圖源:unsplash.com

 

這一時期出現的標誌性元素不止各位領軍人物,還有胡志明市天際線的重要組成部分:直接今日也未完工的西貢一號塔

 

它就像一道數十年都無法癒合的舊傷疤,靜靜矗立在西貢河岸邊,記載著這一時期房地產市場的轉瞬輝煌與崩塌。而與之相鄰的Bitexco大樓,於2010年落成,兩者相輔相成,互相見證著同一段歷史中,不同的經歷與結果。

 

這一命運複雜性,彰顯在那一時代的每一位人或物上。

 

更多西貢一號塔的細節資訊,歡迎回顧:《越南投資3億美元的爛尾項目,未來將走向何方?》

 

——2014-2016:三種因素共同作用,再造輝煌

 

時間轉瞬來到2014年,越南經濟終於出現復蘇苗頭。

 

01 越南經濟總體迎接復蘇

 

2014年,三星集團在太原省投資20億美元的智慧手機工廠;次年,越南與韓國簽署的自由貿易協定,為三星在越南佈局智能手機生產線擴寬道路;且越南在同年與歐亞經濟聯盟簽署了自由貿易協定,為整個宏觀經濟環境復蘇造勢。

 

2016年,越南加入跨太平洋夥伴協定(TTP),極大程度上刺激了越南股市的復蘇。同年,VNIndex指數回升至600,股市總市值達到了700億美元,後續又在2017年推到了1200億美元這一新高度。

 

圖源:tradingview.com

 

微觀經濟中的房地產行業,也迎來了重大轉捩點。

 

2015年,越南推出了新《住房法》,允許外國人在越南買賣房產。這一舉措,可謂是為當地的房地產行業發展按下快速鍵。

 

這一時期的越南,每年接待入境遊客數增長率達到25%,位居東南亞高位,這其中也有不少入境遊客,是以購房投資為首要目標。

 

受到外來投資者的影響,越南本土房地產企業也進入大洗牌時期,例如太陽集團(Sun Group)、Novaland、Bitexco、FLC等新生代房地產公司崛起,而代表舊篇章的黃英嘉萊(Hoang Anh Gia Lai)等投資決策出現較多失誤的企業,紛紛撤出房地產行業。

 

02 行業內部更迭

 

這一時期房地產行業的標誌性產品,也如雨後春筍般冒出。

 

2015年底,由越南長海汽車的創始人陳柏陽 (Trần Bá Dương)聯手大廣明公司(Dai Quang Minh)開發的“越南浦東”守添半島的SALA項目,他也由此成為擁有眾多黃金地塊儲備的房地產行業大佬。

 

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越南浦東”守添半島的SALA項目。圖源:tdtv.com.vn

 

還有2016年初,Vingroup在胡志明市“造鎮”,從大型社區Vinhomes Central Park到地標性項目Vinhomes Golden river,兩個項目共計上萬套住宅,都在開盤後被迅速搶空,引發胡志明市的新購房熱潮。

 

aerial view of city buildings during daytime

Land Mark 81 圖源:unsplash.com

 

而在2018年封頂的越南最高樓項目Land Mark 81,更是將Vingroup集團在房地產行業的發展推到里程碑級別。其高效的審批和建造,精准的目標人群定位(中上階級)以及多產業投資策略,使其既能保持現金流動性,也能坐穩房地產行業龍頭寶座。

 

就在Vingroup集團取代富美興集團,成為越南新一代領軍房地產企業時,Novaland、綠地集團(Dat Xanh)、南龍集團(NamLong)等不少越南本土房地產企業也逐漸嶄露頭角。

 

他們既吸收外資房地產商的建築技術和行銷策略,更懂得越南本地投資者的需求,自然受到了當地購房者的熱烈歡迎。

 

03 政府大力投資基建

 

這一時期,越南政府對基建領域的投入,可謂是從側面助長了房地產行業復蘇熱潮。

 

在北部,河內-海防、河內-老街、河內-太原、河內-諒山、河內-廣寧等高速公路不斷擴建或新建;在南部,著名的隆城-油曳高速公路(Long Thanh – Dau Giay)正式開工,胡志明市也啟動了1號地鐵的建設,推動沿線2郡和9郡的房價暴漲。

 

cars on road near city buildings during daytime

胡志明市道路 圖源:unsplash.com

 

高達數百億美元的基建投入,行業內部的更迭,以及宏觀經濟的走穩,三種因素共同作用,成就了越南房地產行業在2016年達到新高度。

 

這一時期與2006年的增長期不同,這一時期胡志明市的房價均遠遠超過了河內。以胡志明市為主的熱門城市,不僅吸引了非常多外國投資者的購房資金流入,也帶動了租房市場的繁榮,甚至不少北越人南下,加入以胡志明市為中心的南部房地產熱潮。

 

從歷史中映射當下,我們總能看出相似的發展軌跡。

 

例如從2019年開始的新政策和法規,再次帶動越南房價上漲,而2020年爆發的新冠疫情,雖然導致房地產行業流動性下降,但是越南政府也類似上一波行業、推出大量基建專案和新行政規劃以刺激市場:

 

《1平方米超1.3億!這塊“無名之地”為何地價3年翻4倍?》

 

《胡志明正式官宣!合併第2郡、第9郡、守德郡,成立新首德市》

 

而這些措施也進一步導致年初的“土地熱”,使得地價在年初的幾個月內暴漲,雖然在其後第四波疫情衝擊下暫時冷靜,但是從過去數十年、三次越南房地產行業黃金年代中總結出的歷史規律,越南房地產似乎總能在“冷靜期”中潛伏著爆發式的增長潛力,又或許,現在還只是其“冷靜期”的開端?

 

 

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