歐洲巨頭收購越南物流公司SLP

歐洲規模最大的上市工業物流地產商CTP（CTP N.V.），準備花5億美元收購越南一整套物流地產業務。這批倉庫每年已有超過2,300萬美元營運淨收入，租客包括極兔、蝦皮物流等大型企業。這筆投資也讓CTP取得進一步擴建的土地。

 

一、五億美元打包成熟物業與租金

 

11月9日，總部位於荷蘭的CTP宣布，將以約5億美元收購東南亞物流公司SLP（South-East Asia Logistics Partners）在越南的全部資產及營運業務。

 

CTP是歐洲按出租面積計算規模最大的上市工業物流地產集團，在12個國家擁有約1,500萬平方米物業，服務超過1,700家企業。

 

這次收購的核心，是7處已建成的現代化物流物業，合計約50萬平方米，每年可產生超過2,300萬美元的物業營運淨收入。

 

CTP還將接手極兔速遞（J&T Express）、蝦皮物流（Shopee Express）及日本通運（Nippon Express）等現有租客。

 

對CTP而言，收購已出租的倉庫可以立即取得營運收入，也省下自行尋找土地、興建物業及招攬租客的時間。

 

5億美元收購SLP資產，每年鎖定逾2,300萬美元營運淨收入。圖源：https://cafef.vn/

 

這筆交易還包含6處開發用地，未來可增加約60萬平方米出租面積。

 

其中兩處已經動工，規劃興建高規格廠房及倉庫。

 

全部項目完成後，整體可出租面積將達約110萬平方米，相當於現有規模的兩倍以上。

 

CTP同時接收超過55名熟悉越南市場的員工，涵蓋招商、開發及物業管理，讓集團迅速取得當地營運能力。

 

二、佈局南北樞紐滿足外溢供應鏈

 

這批物流資產的地理位置也經過精心布局。

 

約六成位於越南北部，集中在河內（Hà Nội）、北寧（Bắc Ninh）及海防（Hải Phòng）周邊。

 

這些地區聚集三星（Samsung）、鴻海（Foxconn）等國際製造企業，電子產品及零件出口需求龐大。

 

工廠需要存放原材料、零件及成品，也需要靠近生產基地和港口的物流設施。

 

剩餘約四成資產位於越南南部，主要服務胡志明市（Thành phố Hồ Chí Minh）周邊的工業及消費市場。

 

這裡人口密集，電商、零售及貨物配送需求較強。

 

 

北部佔六成、南部佔四成，CTP南北卡位製造與電商節點。

 

CTP對越南的投資，也與國際企業調整生產布局有關。

 

集團執行長雷蒙・沃斯（Remon Vos）表示，越來越多現有客戶希望在中國以外擴充生產設施，降低供應鏈集中風險。

 

CTP在歐洲已服務大量跨國製造商，隨著客戶增加越南產能，集團也能將原有租賃關係延伸至亞洲。

 

這種模式能減少進入新市場時的招商壓力。

 

今年初，CTP已在海防及同奈（Đồng Nai）取得兩處開發用地，規劃約21萬平方米出租空間。

 

這次收購SLP，將讓CTP在短時間內建立更完整的越南物流地產網絡。

 

靠近港口與製造基地的高規格倉儲，精準對接供應鏈外移需求。圖源：https://baochinhphu.vn/

 

三、未來擴建空間決定長期增長率

 

從投資回報來看，這筆交易有一個值得關注的數字。

 

據報導，SLP現有物業每年超過2,300萬美元的營運淨收入，相當於5億美元收購價格的約4.6%。

 

CTP預估，當6處開發項目全部完成後，每年可額外增加約3,300萬美元的營運淨收入。

 

新增收入甚至高於現有物業的收入，顯示未開發土地在這筆交易中占有重要地位。

 

這部分收益仍需要投入建設資金，並成功出租後才能實現。

 

現有物業年淨收入超2,300萬美元，未來擴建有望再增3,300萬美元。

 

CTP的收購策略也反映出越南工業地產市場的變化。

 

過去，投資者主要關注土地位置、面積及升值空間。隨著大型國際企業進入，已建成物業的出租率、租客品質及穩定收入將更直接影響資產估值。

 

未來，擁有工業物流土地對於國際投資者來說已不足以形成完整競爭優勢。能夠吸引跨國企業長期租用、持續產生租金，並保留擴建空間的物流園區，更容易獲得國際投資者青睞。

 

CTP這筆5億美元交易，也為越南物流地產提供了一個具體的投資案例：現成的營運收入降低進入市場的成本，而穩定的國際客戶則是兩者之間的重要連結。

 

 

 

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