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越南國家銀行出台10號通知,貸款限制再放寬?

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8月23日晚,越南國家銀行出台10號通知,將取消實施06號通知中第8、9、10項規定——對經濟補償資金等業務,禁止提供貸款服務。

 

這意味著,對越南各大企業,尤其是房地產企業,貸款門檻的進一步放鬆。

 

圖源:https://vietnambiz.vn/

 

01  10號通知,有何變動?

 

在06號通知中,越南國家銀行規定,信貸機構不得因以下資金需要而放貸:

1、 在投資法規定的投資和經營的領域和行業,開展投資活動;

2、 向投資法禁止投資和經營的行業及其商業活動、或其他交易和財務需求,支付資金;

3、 購買和使用,投資法相關規定範圍內、禁止參與的貨物和服務;

4、 貸款購買金條;

5、 向信貸機構償還貸款(貸款支付建設中產生的利息除外)

6、 償還國外貸款(不包括延期付款購銷貨物的國外貸款)、向其他信貸機構授信;

7、 儲蓄存款;

8、 繳納出資,購買、接受、轉讓有限責任公司、合伙企業的出資;出資、購買、接收和轉讓,未在股票市場上市或未在Upcom交易系統註冊交易的股份公司其股份。

9、 實施當時法律規定不具備開業條件的投資項目,按照出資合同、投資合作合同、經營合作合同繳納出資,由信貸機構決定貸款。

10、經濟補償類資金,除非貸款完全滿足以下條件:

(1)申請貸款的客戶,已墊付自有資金,用於支付實施業務項目的成本,而距離該業務項目的付款日,已不足12個月,信貸機構可決定貸款;

(2)為開展業務項目,而使用客戶自有資金支付的項目成本,原本就計劃使用貸款的,信貸機構可考慮提供中長期貸款。

而10號通知,即是暫停了上述8、9、10等3項規定的執行。

 

這意味著,房地產企業仍可以像以前一樣,出於多種目的借入資金,而不會被「全面禁止」。

 

胡志明市 圖源:https://vietnambiz.vn/

 

如今,在越南房地產持續面臨現金流收緊、信貸空間深受壓縮的背景下,這些新規的出台,對房地產行業而言,是一則重磅消息。

 

對於這一現象,榮越證券(VDSC)分析團隊表示,第8、9、10條的主要目的,是希望通過控制信貸質量,從而達到控制客戶資金使用的目的,以確保信用機構系統的安全。

 

關於第8條,禁止的相關業務,本質上是並購(M&A)活動。從借款企業的角度來看,出資、購買和接受股份轉讓的需要從商業和民事角度都是正常的。尤其是對於上市企業數量在4萬家左右的房地產板塊,假設每家企業只實施一個項目,那麼項目數量就在4萬個,比其他業務的項目數量還要多。

 

房地產行業還需要大量的投資資金,實施過程較長,因此項目實施企業的股權結構也非常複雜,其中銀行資金是主要的資金來源。

 

關於第9條,從房地產項目實施的角度,針對現有項目延期的法律程序,現行法律對項目需滿足經營條件的規定,使得項目實施變得越來越困難。另一種方式是接受項目轉讓,但根據現行規定,項目轉讓的條件也非常嚴格。

 

然而,關於第 10 條,用於抵消融資的貸款僅允許用於12個月內發生的業務成本這一條件被認為不適合行業的現實,大多數的房地產項目開發週期都大於1年、甚至有些項目近幾年還處於停滯狀態。

 

範明正總理表示,親自指導研究06號通知的修改和調整 圖源:https://vietnambiz.vn/

 

ACB證券(ACBS)表示,上述條款的暫停,將為資金週轉困難的房地產企業提供開拓資金渠道的新機會,例如:地產項目資本轉移、尋找新的投資者、通過業務合作機制進行重組等新方式。

 

這也將有助於房地產企業借貸投資、擴大土地儲備或投資新項目,越南絕大多數房地產企業都可以從本通知中受益。

 

02 信貸開口出現,市場反應如何?

 

越南國家銀行(SBV)數據顯示,2023年前6個月房地產業務未償貸款增長17.41%,超過2022年全年增速(10.73%)。

 

相比之下,消費信貸、房地產自營則下降1.12%,而房地產貸款總額較2023年初增長4.7%以上。

 

圖源:https://vietnambiz.vn/

 

這是近三年來,房地產消費信貸首次出現下降趨勢。

 

胡志明市房地產協會(HoREA)主席黎黃洲先生(Le Hoang Chau)談到:2023年前6個月房地產消費信貸與去年同期相比下降,表明購房者和房地產投資者很難獲得信貸、信貸需求減少、市場信心下降。

 

因此,如果有信貸支持機制出台,將很大程度改善市場信心。尤其在當下,困難重重的房地產市場,信貸解決方案是突破口,也是最快、最廣泛的解決方案。

 

圖源:https://vietnambiz.vn/

 

河內市房地產俱樂部副主席阮世迭(Nguyen The Diep)先生從商業角度評價說,原本的06號通知的規定性質非常好,只是不適合當前時期。

 

GP投資股份公司董事長阮國協(Nguyễn Quốc Hiệp)談到,作為企業和越南建築承包商協會的代表,他從一開始就認真研究了06號文,政府和總理的救市舉措,讓企業在經濟和房地產市場困難的背景下有了信心。

 

但是在房地產領域,信貸扮演著非常重要的角色,是主要的資金來源,尤其是現在債券市場困難重重。因此,10號通知的出台,消除上述限制,將有助於企業更好地獲取資金,幫助房地產企業化解當下的困難局勢。

 

 

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