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首頁研究報告 行業趨勢在越南開發房地產,需要蓋36個章?一文解析外資地產商困境

在越南開發房地產,需要蓋36個章?一文解析外資地產商困境

02:13 越南投資札記 瀏覽 299

 

越南的房地產行業,外資企業一向是備受關注的主角之一。

 

2021年,越南房地產企業獲得註冊外資超過310億美元;2022年前幾個月,外資向越南房地產業務投資近15.2億美元,占這一時期越南吸收外資總額的30.4%,是外資在越南投資第二多的行業。

 

雖然外資的錢都在努力往這裡流,但是,它們真的能如預期中那樣順利運作嗎?

 

胡志明市 圖源:baochinhphu.vn

 

這裡我們先打上一個問號?

 

尤其是隨著越南不少房地產從業人士提出,冗雜的行政程式有多阻礙業務發展:例如做一個房地產項目,從立項、建設到銷售等,需要蓋上36個章,而對於外資,甚至需要蓋到上百個章。

 

這樣特殊的投資環境,讓在越南的外資企業生產經營難度,順勢提升了一個臺階。

 

01 道路千萬條,並購第一條

 

凡事總須研究才能明白,要瞭解外資在越南房地產行業投資遇到的問題,咱們得先一起來認清這個行業的投資形勢。

 

目前,各外資進入越南房地產行業,主要還是以“並購”這一方式入場。

 

舉個例子,亞太地區非常出名的物流地產商——易商紅木(ESR Cayman Limited),通過和BW工業發展公司合作,進入越南市場,並在胡志明市附近的福美4號工業園(Mỹ Phước)拿到24萬平方米的工業房地產開發權。

 

易商紅木專案規劃圖 圖源:vir.com.vn

 

就具體分工而言,這些外資企業通過並購方式進入越南房地產行業,基本都是將話語權牢牢握在自己手裡,而那些麻煩的跑流程的事情,大多是委託越南本土的合作方去辦理,以減少語言、文化、法律等溝通上的誤會發生。

 

但是,正是這些跑流程的事,才是深深困擾外資企業在越發展的難題。

 

02 冗雜程式,擴張之路的極大阻礙

 

對外資企業而言,在越南房地產行業進行擴張,冗雜的行政程式,實在是拖慢進度條的大難題。

 

在2022年3月底舉辦的土地、住房和房地產經營等法律修訂意見會議上,GP投資董事長阮國協(Nguyễn Quốc Hiệp)提到,經過他個人仔仔細細地計算,一個房地產專案的行政程式,需要蓋上多達36個印章才能完成;而從一個專業律師角度,這個數位還需要加上近百個其他印章。

 

對此,他提議,有關部門完全可以把《土地法》《投資法》作為兩部基本法,作為其他法律的修改依據。

 

Thành lập thành phố Thủ Đức - VnExpress

守德市 圖源:vnexpress.net

 

同時,阮先生還提出了他個人關於這兩部法律修訂的一點小小看法:

——對於《土地法(30號令)》,裡面有一些條款限制著土地用途的轉變(其他用途轉至住宅用途),而正是這些條款,導致河內市和胡志明市大約有400多個專案因此困在審批程式中,希望相關條款能早點改善,以幫助這些項目走出困境;

 

——土地清理補償,國家也應該負一部分責任,不能全部都讓企業承擔,這樣只會增加企業實施專案的壓力;

 

——土地使用計畫、項目審批和土地估價的流程,希望當局能進行更系統性的審查。

 

特林集團負責人樂團海先生(Lê Tuấn Hải)也補充道,要讓房地產行業高效運作,其實可以下放行政權力,給各個職能部門更多發揮空間。

 

對於他們提到的這些問題,經濟學家武定英(Vũ Đình Ánh)從學者的角度給出分析:

 

修改《土地法》這些,只是改進的一小步,還需要考慮到例如《招標法》、《信貸機構法》等修改;同時,還需要控制房地企業債券這個重要融資管道,想方設法降低風險,也要幫助增加企業籌集資金的方法。

 

越南國家管理機構代表、建設部住房和房地產市場管理司副司長阮孟奎(Nguyễn Mạnh Khởi)對此回應道,這是一個涉及到房價、地價等宏大議題,不僅涉及到法律條款對各術語的定義,更需要進一步精簡行政程式,相關部門會將意見整合後同步提交國會,以幫助市場健康發展。

 

2021年11月,第一批国际游客参观了广南省会安古城。照片:维厚

2011年底,越南逐漸放開國際遊客入境參觀限制 圖源:Duy Hậu

 

關於為何房地產開發為何要蓋36個章?為何流程如此冗雜?參照往期文章

《[史上最全] 越南房地產開發全流程》

 

想要吸引外資、讓國內經濟早日復蘇,越南政府也確實狠下功夫,推出了不少能落地的措施。

 

例如決定從2022年3月15開通全航線,投資過百萬億越南盾進行基礎設施建設等,都在為外資進入越南、推動經濟復蘇鋪路。

 

而這一切,也正如一些從業者們的感歎,所有的付出都是相互的,像房地產並購這樣的複雜操作,必然需要各方仔細研究並制定詳細計畫,才能共赴期待中的未來。

 

 

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