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一文盤點越南房地產發展史| 中篇(1997-2009年)

下午3:22 越南投資札記 瀏覽 215

 

在上一期的推送中,我們從改革開放前的越南房地產市場,暢聊至其第一個黃金年代——1996年前後發生的故事,戳這裡回顧《一文盤點越南房地產發展史 | 上篇(1996年及前)》

 

1996年後的越南房地產市場,從商人富豪,到平民大眾,都意識到房地產不僅有居住的實用性,更是作為一種極具投資潛力的投資標的存在。

 

aerial view of city buildings during daytime

胡志明市俯瞰 圖源:unsplash

 

彼時,越來越多從俄羅斯、烏克蘭等地回國的越南人,他們有著更廣闊的眼界和更豐富的商業知識;而正是這批人投身房地產行業,與當時湧入越南的外資地產商一起,造就越南房地產行業在2006年前後的第二個黃金年代。

 

——1997-2006:越南地標建築與富豪的湧現

 

01 越南幾大地標建築背後,是越南商人抓住的時勢

 

1997年的亞洲金融危機,雖然越南受其衝擊較小,但是當時先進入越南的房地產外資,部分因其母公司遭受金融危機影響,從而被迫收縮投資規模,給當時那批歸國越南商人解鎖了入局機會。

 

最為典型的例子,就是礦泉水企業家武光海(Vũ Quang Hội )創立的Bitexco公司於1997年買下胡志明市著名的步行街阮惠大道(Nguyen Hue) 19-25號地塊,這一片土地當時被來自新加坡的投資者棄用。

 

2002年,越南第一座現代化的辦公樓——Bitexco大廈,在這塊土地上拔地而起,成為那條街道的新晉地標。

 

金融塔(BITEXCO Financial Tower 圖源:bitexco.com.vn

 

更為人稱道的是,於2007年開工,在2010年對外開放的世界知名地標——金融塔(BITEXCO Financial Tower),位於胡志明市中心,不僅是胡志明第一、全越南第二高的大樓,更被CNN列入世界25座著名大樓名單。

 

這是越南房地產市場再次進入繁榮時期的一個縮影,也是越南人把握時勢,在房地產領域乃至經濟發展中勇敢開拓的象徵。

 

同期出現的,還有現在常登越南首富寶座的范日旺(Pham Nhat Vuong),他於2001年在芽莊建成其第一個房地產項目——Vinpearl度假村,於2004年在河內建成其第一個Vincom商城,並在之後不久將其中1棟樓出售給越南科技商業銀行(Techcombank)以抵消債務;而正是從這次出售開始,Vingroup集團與越南科技商業銀行結下了深厚的商業友誼。

 

02 二級市場興起,一聲鐘響成就的數位富豪

 

時間推移到2006年前後,彼時的越南官宣加入世界貿易組織(WTO)、已經通過了《證券法》,且加速增長的GDP資料,為整個越南經濟推向高點。

 

當時興起的炒股熱潮,不亞於今年上半年的規模,無數人湧入二級市場,期待一夜暴富的神話發生在自己身上。

 

而有一批人,則抓住了這一機遇,敲鐘上市,轉身一變,位列當時的越南富豪top級榜單。

 

FPT上市至今的股價變動圖

 

最知名的例子,就是FPT的創始人張嘉平(Truong Gia Binh)。他是當時第一位通過將公司上市、使得資產暴漲,一躍成為越南首富;當VNIndex從2006年的300點瘋漲到2007年的1200點時,FPT的股票也在2007年達到約4.2美元/股的高點。

 

類似的故事,還發生在越南工業地產世家鄧氏黃燕(Đặng Thị Hoàng Yến)和鄧清潭(Đặng Thành Tâm)這一對姐弟身上,以及經營橡膠、水電、房地產、木材出口等大型集團黃英嘉萊(Hoang Anh Gia Lai)的創始人段源德(Đoàn Nguyên Đức)身上,後者也通過將公司上市,成為了越南新一任首富。

 

更多細節,點擊往期文章回顧《坐擁數億美元資產,一文盤點越南十大富豪》

 

這一時期,越南富人群體規模增長迅速,而他們手上的資金,都流向了哪裡呢?

 

答案就是,房地產。

 

——2007-2009:越南第二次房地產熱潮興起

 

2007年-2009年,越南兩大城市胡志明市和河內市街頭巷尾,幾乎人人都在談論近期的房地產熱潮。不久後,這波熱潮甚至擴散到附近的同奈省和平陽省,吸引了越南全國投資者和外資地產商的注意力。

 

2007年,越南第一家外資房地產商——富美興,經過10年陸續的開發建設,在當地首創分期付款方式,支援顧客在越南9家銀行、以20-30年的期限,分期購買該公司的房地產產品。這一方式燃起的購房熱情,迅速蔓延至整個胡志明市。

 

而另一家外資房地產商——凱德集團(Capital Land),則選擇以另一種方式開拓越南房地產市場:饑餓行銷。

 

The Vista 圖源:capitaland.com

 

2007年6月,凱德集團以1600美元/平方米的價格銷售旗下位於胡志明市2郡的高端住宅The Vista,而令人意想不到的是,這一項目價格上升之迅速:10月17日,單價漲至1800美元/平方米;10月19日,單價漲至3100美元/平方米,這在彼時人均GDP僅900美元的越南,這一房價可謂天價。

 

但是當時的凱德集團,深諳行銷之道。他們採取抽籤搖號買房策略,在市場製造一種“再不買就漲更高”的心態,吸引當地人們爭相排隊買房。

 

當年排隊購買The Vista的人群 圖源:vnexpress.net

 

而越南本土房地產商,在這一階段表現如何呢?

 

在越南中部地區,從烏克蘭回到越南的商人黎越林(Lê Viết Lam),也是越南首富范日旺早年的合夥人,創立了太陽集團(Sungroup)並開始投資峴港巴拿山項目。以此為起點,開啟了峴港持續10年的房地產熱潮。

 

巴拿山/峴港/越南/旅遊/打卡/峴港金橋

圖源:travelerluxe.com

 

2007年,華裔越南人張美蘭( Truong My Lan )創立了安東集團,不僅投資了位於胡志明唐人街歷史悠久的溫莎酒店 (An Dong Plaza),更收購了胡志明市Vincom商城的A棟,後續大動作不斷,開發了包括位於胡志明市3郡的公寓酒店Sherwood Residence、位於阮惠步行街的時代廣場等知名項目。

 

同年,越南知名女富豪、越捷航空老闆娘阮氏芳草(Nguyen Thi Phuong Thao)也進軍房地產業,她開發了位於峴港的度假村Furama,並以此為開端,逐步打造她的商業帝國。

 

峴港的度假村Furama 圖源:furamavietnam.com

 

更多相關故事,點擊瞭解《盤點| 越南商界的娘子軍們,手握多少財富?》

 

同一時期,曾經主營飼料、獸醫藥的越南企業NovaLand也官宣正式進軍房地產行業,並推出位於胡志明市7郡的日出城(Sunrise City)這一大型項目,為以後其躋身越南top10房地產企業奠定基礎。

 

在2006-2009年這一時期,越南房地產市場呈現了怎樣的熱潮呢?

 

胡志明市全市土地都在漲價,尤其是2郡、7郡、平政郡以及和7郡接壤的新城區;而河內這一風潮更甚,房價比胡志明市同等地段高出一倍半,甚至有投資者只是看了項目圖,就直接付款下單。

 

正當大家陷入房地產瘋漲的浪潮中,危機伴隨著狂歡降臨。

 

2008年,隨著美國次貸危機爆發,遠方的越南金融市場在2010-2012年也被捲入其風波,越南政府不僅提供了近66億美元的援助計畫,更不斷出臺相關政策以控制冷卻貸款潮——彼時的越南房地產貸款達到了97億美元(占當時GDP的10%)。

 

越南經濟增長自2009年達到巔峰後,持續下滑數年 圖源:worldfinance.com

 

但是也就在這一時期,越南有的房地產企業結束其光輝歲月,退出發展舞臺,也有的房地產企業抓住時機,一躍成為盤桓越南當地數十年的房地產巨頭。

 

或許對他們而言,危機,正是在危險中抓住的機遇。而這些企業都是誰?他們都是如何抓住了怎樣的機遇?後續越南房地產行業又是如何擺脫金融危機影響,成為現在全球投資者最為關注的新興市場之一?我們將在下一次推送中,與大家詳細分享。

 

 

 

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