越南新週期：基建定方向，價值再發現

 

轉眼來到2025年底，越南房地產市場正在進入新的復蘇週期。

 

不再是熱火朝天的急速上漲行情，更「受控「的復蘇局面，更多元化的房地產產品供應，更緩勢上升的產品價格，成為市場主流趨勢。

 

01 微觀，值得關注的越南房地產焦點

 

（1）胡志明市的芹椰縣（Can Gio）

 

自3月份Vingroup啓動胡志明市的芹椰沿海城區項目（Vinhomes Green Paradise）以來，芹椰房地產市場開始「升溫」，這片地區的土地售價短短幾個月內就上漲了30-50%，黃金地段甚至價格翻倍。

 

例如，在當地Tắc Xuất – Đào Cử街道的一塊土地價格為每平方米7000萬越南盾（約2660美元），當有人出價每平方米6500萬越南盾（2470美元）時，賣家堅持不出售。當買家同意每平方米7000萬越南盾時，賣家轉身將價格提高到每平方米7500萬越南盾（2850美元），比出價高出15%。

 

芹椰地區現有住宅區 圖源：znews.vn / Quynh Danh

 

這片地區的房地產交易現狀，就是需求量增加，導致更多賣家暫停出售，選擇持有觀望，期待更猛烈漲價潮的到來，從而市場待售產品減少，導致買方市場競爭加劇。

 

特別是從Vinhomes Green Paradise項目到Tac Xuat-Dao Cu街這一區域，人口密度高，房地產產品較為稀缺。年初時，這條街上的房價約為每平方米6000萬越南盾（2280美元），但截至11月初，價格已上漲至每平方米8500萬越南盾（約3230美元）。

 

（2）胡志明市 TP.HCM

 

作為越南最大城市，胡志明市黃金地段許多曾經荒廢的房地產項目，開始重啓修建。

 

西貢中心項目 圖源：znews.vn

 

來自新加坡的投資商吉寶置業（Keppel）宣佈，其拿下的西貢中心（Saigon Centre），根據計劃，該項目將於2026年底開工建設，並在大約5年後投入運營。這也是這個項目在停滯三十多年後，首次真正有修建進度。

 

西貢中心三期預計將修建成為一個佔地超過8600平方米的綜合體，擁有辦公、零售和住宿空間，其設計以可持續性和社區為核心。

 

與此同時，位於新定坊武氏六街正前方、面積達2千平方米的「黃金地段」也正在由澳大利亞聯合海外有限公司（UOA）進行建設和翻新。

 

該地塊將開發為一座甲級寫字樓，總建築面積約2萬平方米，預計投資額約1.2億美元。預計將於2025年第四季度開工建設，並於2028年第二季度竣工。

 

圖源：znews.vn

 

與此同時，胡志明市許多價值數千億越南盾的「黃金地段」仍被「擱置」。圖中所示，位於阮攸街33號和朱孟貞街34-36-42號（西貢坊）的地塊，在原第一郡人民委員會於3月份完成強制收回後，至今仍處於閒置狀態。這塊地面積超過6200平方米，曾是越南食品二公司（Vinafood II Corporation）的總部所在地。

 

（3）河內市 HoNai

 

河內農業和環境部正在就將於2026年年初公佈和適用的第一張地價表，制定報告草案徵求意見。

越南新週期：基建定方向，價值再發現

轉眼來到2025年底，越南房地產市場正在進入新的復蘇週期。

不再是熱火朝天的急速上漲行情，更「受控「的復蘇局面，更多元化的房地產產品供應，更緩勢上升的產品價格，成為市場主流趨勢。

01 微觀，值得關注的越南房地產焦點

（1）胡志明市的芹椰縣（Can Gio）

自3月份Vingroup啓動胡志明市的芹椰沿海城區項目（Vinhomes Green Paradise）以來，芹椰房地產市場開始「升溫」，這片地區的土地售價短短幾個月內就上漲了30-50%，黃金地段甚至價格翻倍。

例如，在當地Tắc Xuất – Đào Cử街道的一塊土地價格為每平方米7000萬越南盾（約2660美元），當有人出價每平方米6500萬越南盾（2470美元）時，賣家堅持不出售。當買家同意每平方米7000萬越南盾時，賣家轉身將價格提高到每平方米7500萬越南盾（2850美元），比出價高出15%。

芹椰地區現有住宅區 圖源：znews.vn / Quynh Danh

這片地區的房地產交易現狀，就是需求量增加，導致更多賣家暫停出售，選擇持有觀望，期待更猛烈漲價潮的到來，從而市場待售產品減少，導致買方市場競爭加劇。

特別是從Vinhomes Green Paradise項目到Tac Xuat-Dao Cu街這一區域，人口密度高，房地產產品較為稀缺。年初時，這條街上的房價約為每平方米6000萬越南盾（2280美元），但截至11月初，價格已上漲至每平方米8500萬越南盾（約3230美元）。

（2）胡志明市 TP.HCM

作為越南最大城市，胡志明市黃金地段許多曾經荒廢的房地產項目，開始重啓修建。

西貢中心項目 圖源：znews.vn

來自新加坡的投資商吉寶置業（Keppel）宣佈，其拿下的西貢中心（Saigon Centre），根據計劃，該項目將於2026年底開工建設，並在大約5年後投入運營。這也是這個項目在停滯三十多年後，首次真正有修建進度。

西貢中心三期預計將修建成為一個佔地超過8600平方米的綜合體，擁有辦公、零售和住宿空間，其設計以可持續性和社區為核心。

與此同時，位於新定坊武氏六街正前方、面積達2千平方米的「黃金地段」也正在由澳大利亞聯合海外有限公司（UOA）進行建設和翻新。

該地塊將開發為一座甲級寫字樓，總建築面積約2萬平方米，預計投資額約1.2億美元。預計將於2025年第四季度開工建設，並於2028年第二季度竣工。

圖源：znews.vn

與此同時，胡志明市許多價值數千億越南盾的「黃金地段」仍被「擱置」。圖中所示，位於阮攸街33號和朱孟貞街34-36-42號（西貢坊）的地塊，在原第一郡人民委員會於3月份完成強制收回後，至今仍處於閒置狀態。這塊地面積超過6200平方米，曾是越南食品二公司（Vinafood II Corporation）的總部所在地。

（3）河內市 HoNai

河內農業和環境部正在就將於2026年年初公佈和適用的第一張地價表，制定報告草案徵求意見。

值得注意的是，該部門提出，河內還劍區的最高住宅用地價格超過每平方米7.02 億越南盾（26676美元），漲幅最高的在郊區鄉鎮，增幅為16%至26%。

而且這還只是賬面上的土地成本，如果加上手續費、設計費、補償金、土地清理費等，企業開發的實際成本可能會增長50%。

當地數位房地產專家表示，此時提高地價表無異於火上澆油，只會進一步提高房地產價格。

河內市 圖源：Viet Linh

02 宏觀：新復蘇週期的主流趨勢

（1） 縱觀越南全國，房地產產品供應量緩速增長

根據越南綠地房地產研究所（Dat Xanh Services – FERI）的專家分析，2025年第三季度的新供應量，比上一季度增長了13%，全國新產品總數達到2.67萬套。

越南北部和中部地區的供應增幅最為明顯，主要來自Vinhomes Golden City、Sun Feliza Suites等項目，相比之下，越南南部的新供應量，第三季度比第二季度略有下降。

高樓林立的越南城市 圖源： Quynh Danh

（2）可控狀態下的緩速恢復

第三季度的越南房地產市場，是鞏固和復蘇的時期。

市場信心逐漸恢復，資本流動放緩，企業投資活動也在謹慎加速中。

對於2025年第四季度的市場表現，綠地房地產研究所的專家預測將售價上漲，然後需求增長，導致最終租金進一步上漲；其次，現金流正在從短期投資轉向更具備實際使用價值、長期潛力的資產。

近數十年的房地產市場發展，已經打下足夠的基礎。新的週期中，越南房地產市場隨著基礎建設的快速推進和頭部開發商爭相開案，將會實現更穩健的增長，得到真正的存量和可持續發展。

不斷修建新樓盤的越南城市 圖源：znews.vn

（3）基建在房地產行業中發揮主導作用

推動這一輪經濟復蘇的重要因素，是公共投資的加速增長。

2025年第三季度，包括胡志明市環城公路三期、南北高速公路二期和隆城機場在內的一系列戰略項目加快推進，對周邊市場產生溢出效應。

胡志明市、同奈省(Đồng Nai)、西寧省(Tây Ninh)、北寧省(Bắc Ninh)、太原省(Thái Nguyên)等地區，以基建為發展基礎的相關產業正在興起，成為越南吸引中長期投資的焦點。

不僅是房地產行業相關，對越南當地產業而言，政府主導下，日益完善的基礎建設，不僅改變交通網絡，讓房地產行業受益增長，更從多極化方向重塑城市格局，減輕核心城區的壓力，隨著越南行政邊界的調整，越南基建為沿線發展帶來的推動作用或將更為明朗。

越來越多房地產沿著高速、城市環路修建 圖源：znews.vn

在新的復蘇期，各大企業一系列產品開盤待售，各大房地產企業甚至進一步擴招以應對即將到來的旺季，Novaland的母公司計劃為房地產、旅遊服務等業務擴招500名員工，綠地（Dat Xanh）計劃在全國範圍內擴招3千名房地產員工，其中2500個職位位於越南南部和北部。

越南房地產專家預測，在這一波復蘇行情中，合法合規、建設進度按承諾預期進行、與基礎設施連接較強的項目，將更快吸引到消費者，而在上述幾點競爭力較弱的房地產產品，或將在激烈的市場競爭中，做出更透明、更多樣化銷售的策略，例如直播租房、在線拍賣等借助科技發展吸引消費者目光的手段。

企業積極加快產品建設，多元化分銷渠道，增加高素質人才招聘，是滿足企業發展需求，也是為即將到來的復蘇行情開啓準備。

值得注意的是，該部門提出，河內還劍區的最高住宅用地價格超過每平方米7.02 億越南盾（26676美元），漲幅最高的在郊區鄉鎮，增幅為16%至26%。

 

而且這還只是賬面上的土地成本，如果加上手續費、設計費、補償金、土地清理費等，企業開發的實際成本可能會增長50%。

 

當地數位房地產專家表示，此時提高地價表無異於火上澆油，只會進一步提高房地產價格。

 

河內市 圖源：Viet Linh

 

02 宏觀：新復蘇週期的主流趨勢

 

（1） 縱觀越南全國，房地產產品供應量緩速增長

 

根據越南綠地房地產研究所（Dat Xanh Services – FERI）的專家分析，2025年第三季度的新供應量，比上一季度增長了13%，全國新產品總數達到2.67萬套。

 

越南北部和中部地區的供應增幅最為明顯，主要來自Vinhomes Golden City、Sun Feliza Suites等項目，相比之下，越南南部的新供應量，第三季度比第二季度略有下降。

 

高樓林立的越南城市 圖源： Quynh Danh

 

（2）可控狀態下的緩速恢復

 

第三季度的越南房地產市場，是鞏固和復蘇的時期。

 

市場信心逐漸恢復，資本流動放緩，企業投資活動也在謹慎加速中。

 

對於2025年第四季度的市場表現，綠地房地產研究所的專家預測將售價上漲，然後需求增長，導致最終租金進一步上漲；其次，現金流正在從短期投資轉向更具備實際使用價值、長期潛力的資產。

 

近數十年的房地產市場發展，已經打下足夠的基礎。新的週期中，越南房地產市場隨著基礎建設的快速推進和頭部開發商爭相開案，將會實現更穩健的增長，得到真正的存量和可持續發展。

 

不斷修建新樓盤的越南城市 圖源：znews.vn

 

（3）基建在房地產行業中發揮主導作用

 

推動這一輪經濟復蘇的重要因素，是公共投資的加速增長。

 

2025年第三季度，包括胡志明市環城公路三期、南北高速公路二期和隆城機場在內的一系列戰略項目加快推進，對周邊市場產生溢出效應。

 

胡志明市、同奈省(Đồng Nai)、西寧省(Tây Ninh)、北寧省(Bắc Ninh)、太原省(Thái Nguyên)等地區，以基建為發展基礎的相關產業正在興起，成為越南吸引中長期投資的焦點。

 

不僅是房地產行業相關，對越南當地產業而言，政府主導下，日益完善的基礎建設，不僅改變交通網絡，讓房地產行業受益增長，更從多極化方向重塑城市格局，減輕核心城區的壓力，隨著越南行政邊界的調整，越南基建為沿線發展帶來的推動作用或將更為明朗。

 

越來越多房地產沿著高速、城市環路修建 圖源：znews.vn

 

在新的復蘇期，各大企業一系列產品開盤待售，各大房地產企業甚至進一步擴招以應對即將到來的旺季，Novaland的母公司計劃為房地產、旅遊服務等業務擴招500名員工，綠地（Dat Xanh）計劃在全國範圍內擴招3千名房地產員工，其中2500個職位位於越南南部和北部。

 

越南房地產專家預測，在這一波復蘇行情中，合法合規、建設進度按承諾預期進行、與基礎設施連接較強的項目，將更快吸引到消費者，而在上述幾點競爭力較弱的房地產產品，或將在激烈的市場競爭中，做出更透明、更多樣化銷售的策略，例如直播租房、在線拍賣等借助科技發展吸引消費者目光的手段。

 

企業積極加快產品建設，多元化分銷渠道，增加高素質人才招聘，是滿足企業發展需求，也是為即將到來的復蘇行情開啓準備。

 

 

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