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從3年縮短到10天!瞭解胡志明市土地使用費新提案

下午4:50 越南投資札記 瀏覽 179

 

10月中旬,胡志明市稅務局才下發通知,決定對受疫情衝擊的當地企業減征30%的土地使用費,且與2020年類似政策相比,今年的減免新政策的物件進一步擴大,減征額度也翻倍。

 

就在這份通知下達不到一個月,胡志明市又出關於土地使用費的新提案

 

胡志明市中心區域 圖源:Zing.vn

 

——胡志明市的土地使用費計算方法,是否存在程式問題?

 

在詳細解讀這個草案之前,讓我們先瞭解一下胡志明市現在實行的土地使用費計算方法是什麼,以及為什麼當地人民委員會會提議進行修改?

 

在越南2002年版的《土地法》中,土地使用費均是以固定地價指數進行計算,並沒有根據市場價值進行調整。於是,在2013年修正後的土地法以及後續根據市場回饋的調整,越南政府規定了5種土地估價方法:直接比較法、減法、收入法、盈餘法和地價調整係數法。

 

按照規定,胡志明市的土地使用費主要基於“盈餘法”並由獨立的諮詢公司依照土地使用權、土地使用期限和類似土地使用的市場案例等三大因素進行評估。

 

圖源:vnexpress.net

 

不僅如此,在獨立諮詢公司做出估價後,土地使用費還會被自然資源部、財政部等多層審批機構反復評估和調整,這導致越南土地使用費評估的行政手續往往會耗時較久,許多房地產商花費了2、3年及以上的時間才獲得經由所有行政機構確認的土地使用費。

 

對此,許多越南房地產商都曾公開抱怨過,例如越南黎城物業公司(Le Thanh)的總經理黎友義(Lê Hữu Nghĩa)就曾向媒體表示:“房地產開發商想要獲得建築許可證,就必須事先支付土地使用費,但是各部門和機構總是需要數年時間才能計算好土地使用費,等待時間實在太久!”

 

且這種“申請——批准”機制也被詬病易造成公職人員的貪污腐敗現象,即收取房地產商賄賂從而批示較低的土地使用費。這也進一步加重公職人員的心理負擔,將土地價格設置高於市場價格,增加專案成本的同時降低自己背負的瀆職和法律風險。

 

——胡志明市土地使用費的新草案,將如何解決這些問題呢?

 

胡志明市人民委員會提案,希望各部門以公開的土地價格調整係數為依據,計算土地使用費和土地租金,不再需要協力廠商諮詢加入。

 

aerial view of city buildings during daytime

胡志明市密集的房屋 圖源:Polina Rytova

 

對此,胡志明市房地產協會主席黎黃州(Lê Hoàng Châu)表示,這不僅是包括各房地產商在內的業界長期願望,也是胡志明市房地產協會過去15年中堅持的提議。

 

根據胡志明市房地產協會分析,這種新的土地使用費計算方法,既能簡化和縮短行政手續的審批時間,還能增強公職人員的責任感和主動性,推動當地房地產投資環境更加公平和透明化。

 

 

 

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